[데스크 칼럼] 부동산 대못, 아직도 많다

주용석 경제부장

윤석열 정부는 지난 정부가 만든 과도한 부동산 규제를 일부 손질했다. ‘저가 2주택 보유자’에게 ‘초고가 1주택자’보다 무거운 세금을 물리는 불공정한 종합부동산세 중과를 일부 없애고, 2주택자 이상자가 주택을 팔 때 적용하던 양도세 중과를 한시적이나마 유예한 게 대표적이다.

여론도 나쁘지 않다. 기획재정부가 지난 19~25일 국민·전문가·출입기자 1만4628명에게 ‘올해 최고의 기재부 정책’을 물었더니, ‘과도한 부동산 부담 완화와 양도세·종부세 정상화’가 뽑혔다고 한다.

징벌적 세금에 대출 제한까지

하지만 지난 정부가 박아 놓은 ‘부동산 대못’은 아직도 많다. 취득세 중과는 그런 규제 중 하나다. 문재인 정부 이전 주택 취득세는 과표 구간별로 1~3%였다. 집을 사는 사람이 1주택자냐, 2주택자냐를 따지지 않았다. 문재인 정부는 이를 1주택자 1~3%, 조정대상지역(현재 서울·수도권 일부) 2주택자(비조정대상지역은 3주택자) 8%, 조정대상지역 3주택자 이상(비조정대상지역은 4주택자 이상)과 법인은 12%로 바꿨다. 서울에서 10억원짜리 주택을 살 때 무주택자가 사면 취득세로 3000만원만 내면 되지만, 2주택자가 사면 취득세만 1억2000만원을 내야 한다. 다주택자는 집 사지 말라는 얘기나 마찬가지다.

문재인 정부는 아파트가 밀집한 주거지를 처음으로 토지거래허가구역으로 묶기도 했다. 토지거래허가구역에선 집을 사고팔 때 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 한다. 실거주만 허용해 전세를 끼고 집을 사는 걸 못하게 했다. 매수 후 2년간은 전매나 임대도 불가능하다. 거주 이전의 자유와 재산권을 침해한다는 논란이 컸는데, 서울 곳곳이 아직도 그런 구역으로 남아 있다.

전 정부는 조정대상지역에선 2주택자만 돼도 주택담보대출이 안 되게 막아놨다. 그 결과 집주인은 물론 세입자까지 피해를 보고 있다. 집주인이 전세보증금을 내주기 위해 은행 대출을 받고 싶어도 대출을 못 받고, 결국 ‘깡통전세’가 속출한다. 요즘 전셋값이 떨어지는 가운데 전세보증금을 못 받는 세입자가 늘어나는 이유 중 하나다.

경착륙 막으려면 규제 풀어야

문재인 정부는 보유세, 취득세, 양도세 가리지 않고 세금을 마구잡이로 올렸다. 보유세를 높이면 거래세를 낮추는 식으로 세 부담을 조정하는 게 원칙인데 무시했다. 규제도 대출, 거래, 재건축 안전진단 가릴 것 없이 겹겹이 쌓아 올렸다. 집값을 잡기 위한 목적이었지만 집값은 못 잡고 주택 보유자만 잡고 속칭 ‘영끌(영혼까지 끌어모아 대출)족’만 양산했다. 지난 대선 때 정권을 내준 이유 중 하나가 시장을 무시하고 ‘누가 이기나 보자’는 식으로 밀어붙인 부동산 정책의 실패였다.

지금 집값 하락은 전 정부가 잘해서도, 현 정부가 잘해서도 아니다. 한국은행의 기준금리 인상에 따른 대출금리 상승 영향이 크다. 코로나 때 풀린 과잉 유동성이 쪼그라들면서 집값 거품도 빠지고 있다. 이제 집값이 너무 빨리 떨어져 부동산 부실이 경제 전체로 퍼질 위험이 커졌다. 부동산 경착륙을 막는 것이 절실해졌다. 경제에 미치는 충격을 줄이면서 전 정부 때 오버슈팅(과열)된 집값을 서서히 식히는 게 중요해졌다. 그러려면 주택 거래를 가로막는 과도한 규제를 걷어내야 한다. 부동산 대못이 아직 곳곳에 남아 있다.