[부동산건설 法테크] 맹지 탈출하기 1…'진입로 매입' 또는 '사도개설'로 길 내기

한경닷컴 더 라이피스트

사진=게티이미지뱅크

1. 맹지! 무엇이 문제인가?

공로(公路)로 통하는 길이 없는 땅을 ‘맹지(盲地)’라 합니다. 맹지는 공중이 통행하는 공공도로인 공로로 출입할 수 있는 통로가 전혀 없는 땅입니다.

국가나 지자체가 모든 땅에 접하는 공로를 만들어 준다면 맹지가 생기지 않을 것이나 재정적 사정등 여러가지 여건상 그렇게 할 수 없다보니 맹지가 존재할 수밖에 없습니다. 최근 국가나 지자체에서 공로를 확대해감에 따라 맹지는 점차 줄어들고 있는 추세입니다.

맹지인 상태에서는 주택 등 건축인허가, 개발행위허가를 받을 수 없음이 원칙이고, 실제 진입로 소유자의 방해행위 등으로 진출입에 애로사항이 많습니다. 특히 건축허가를 받으려면 건축물 연면적이 2,000㎡ 미만이면 4m 이상의 도로에 2m 이상 접해야 하고, 건축물 연면적이 2,000㎡를 초과하면 6m 이상 도로에 4m 이상 접해야 하기 때문이지요.(건축법 44조, 시행령 28조 2항)

일반 도로가 아닌, 자동차전용도로(고속국도, 고가도로)에 접한 토지는 건축허가가 나지 않으므로 맹지가 됩니다. 다만, 도시계획상 예정도로는 아직 도로가 개설되지 않아도 건축허가가 납니다.

이런 건축이 제한되는 문제점 때문에 맹지는 진입로가 있는 토지에 비해 현저히 저가로 거래될 정도로 제대로 평가받지 못하고, 경매나 공매에서도 반값이하로 낙찰되기도 하는 등 투자기피 대상이기도 합니다.
그러나 맹지도 공로로 통하는 길만 내면 가치가 2배 이상 상승할 수도 있다는 점을 고려하여 맹지를 투자대상으로 보는 경우도 많아졌습니다.

즉, 이러한 맹지를 상속이나 증여 등으로 어쩔 수 없이 취득하는 경우도 있지만, 맹지에 길을 내는 방법을 강구한 후 투자대상으로 맹지를 일반매매나 경매나 공매에서 매수한다면 큰 차익을 노려볼 수 있는 것입니다.

그러면 이러한 맹지에 길을 내는 방법, 즉, 공로에 닿는 길을 내어 맹지를 탈출하는 방법에 대해 먼저 ‘진입로 토지를 매입하여 길 내기’와 ‘사도개설하여 길 내기’ 방법에 대해 살펴보겠습니다

2. 진입로 토지를 매입하여 길 내기

가. 단독 매입

맹지에 진입로를 내는 가장 확실한 방법은 공로로 통하는 진입로에 있는 타인의 토지를 매수하는 방법입니다.

그런데 맹지를 매수하고 난후 진입로를 내려고 토지를 매수하려고 시도하면 그 진입로 소유자가 알박기식으로 거액을 요구하는 사례가 많습니다.

따라서 전략상 맹지가 매물로 나온 것을 확인한 후 아직 매매계약을 체결하지 전에 미리 도로쪽 토지 소유자와 매수협의를 하고 먼저 매매계약을 체결하거나 적어도 매매에 대한 확답을 받은 후에 맹지를 매수해야 낭패를 면할 수 있겠지요.

나. 교환계약

문제는 진입로를 매수하려면 진입로 소유자들이 거액을 요구하는 사례가 많다보니 맹지 소유자가 자금사정상 매수하기 어려운 경우가 많습니다.
그래서 진입도로에 필요한 최소한의 면적만 매수하려고 하지만, 진입로 토지소유자들은 대부분 일부만 팔지 않고 토지전체를 높은 가격에 매도하기를 원해 합의점을 찾기가 어려운 경우가 많습니다.

그러므로 맹지인 내 토지와 진입도로 토지의 일부를 서로 교환하는 내용으로 협의해 보는 것도 필요합니다. 맹지(3.3㎡당 200만 원)의 가치가 도로쪽 토지(3.3㎡당 400만 원)에 비해 반값이라면 통로에 필요한 10평을 이전받는 대신 맹지 중 20평 내지 30평을 양도해 주는 형식의 교환계약를 할 수도 있는 것입니다.

다. 공동 매입

다음으로 진입도로를 공동으로 이용가능한 맹지소유자가 다수라면 그들이 공동으로 매수하여 지분으로 공유하는 방법도 고려해 볼 필요가 있습니다.

그런데 토지 일부를 매수하는 경우 건축법 시행령 제80조의 토지 최소 분할제한면적 기준이 충족되어야 함을 유의해야 합니다. 다만, 최소 분할제한면적에 미달되더라도 인접한 내 토지와 합필하여 분할제한면적 기준이 충족된다면 합필을 전제로 분할할 수 있습니다. 예컨대, 주거지역의 토지일부 30㎡를 매입한 후 분할하여 통로를 내려고 하는 경우, 최소분할제한면적 60㎡에 위반되므로 분할할 수 없지만, 인접한 내땅(50㎡)과 합필하는 것을 전제로 하여 매수한 경우라면 합필시 합계 면적이 80(=50+30)㎡가 되므로 이대는 분할이 가능합니다. 한편 과거에는 판결에 의하면 제한면적 미만으로도 분할이 가능했지만 이제는 판결로도 그런 분할이 불가능한 점 유의해야 합니다.

라. 통행지의 점유시효취득

맹지 소유자가 공로로 통행하는 타인 토지상 현황도로가 있을 때 그 현황도로부분을 소유의 의사로 20년 이상 평온 공연하게 점유해 왔다면 민법상 점유취득시효 규정에 의해 소유권을 취득할 수도 있습니다.(민법 제245조)

3. 사도개설로 길 내기

진입로 토지를 매입할 수 없다면 부득이 토지소유자와 사이에 임대차나 사용대차계약을 체결하고 토지사용승낙서를 받아서 진입도로, 즉 사도(私道)를 개설하는 방법을 생각할 수 있는데, 이 방법이 실무상 가장 많이 활용되고 있습니다. 임대차는 일정한 차임을 지급하고 사용하는 것이고(민법 618조 내지 654조) , 사용대차는 무상으로 사용하는 것(민법 609조 내지 617조)입니다.

그밖에 지상권이나 지역권을 설정하여 타인의 토지를 이용하는 방법이 있는데, 지상권이나 지역권은 물권으로서 등기되므로, 진입로 소유자가 바뀌어도 새로운 소유자에게도 승계를 주장할 수 있는 반면, 임대차나 사용대차는 채권이어서 소유자가 바뀌면 주장할 수 없는 점이 차이가 있습니다.
여기서 지상권이란 “타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 용익물권”이고(민법 279조 내지 290조), 지역권이란 “일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익(통행 등)에 이용하는 용익물권(통행지역권)”입니다.(민법 291조 내지 302조),

따라서 임대차나 사용대차로 사용승낙을 받게 되면 후에 진입로 토지 소유자가 바뀌면(상속된 경우도 마찬가지) 새로이 사용승낙을 받아야 하고 사용승낙을 받지 못하면 통행이 어려워짐을 유의해야 합니다.

이처럼 지상권, 지역권이 물권으로서 채권인 임대차 등에 비해 강력한 권리이긴 하지만, 진입로 소유자 입장에서는 그만큼 부담이 되므로 지상권이나 지역권을 설정해 주는 경우는 매우 드물다 할 것입니다.

토지사용승낙서는 특별한 양식은 없지만, 사용하는 토지의 지번, 지목, 면적, 현황, 사용목적, 사용기간, 사용조건을 명기하고, 사용하는 자의 주소, 성명, 주민번호와 토지소유자의 인감을 날인한 다음, 주민등록초본, 등기부등본, 토지(임야)대장, 인감증명서 등을 첨부합니다.
토지사용승낙서를 교부하면 상대방에게 무슨 권리를 부여하는 것이 아닌지 의문을 가질 수 있지만, 상대방에게 무슨 권리를 부여하는 것이 아니고, 사도개설허가, 건축허가, 개발행위허가 등 인허가를 위한 구비서류로 필요한 정도에 불과합니다

‘사도법이 정하는 사도’란, 공도(公道), 즉, ‘도로법에 의한 도로’, ‘도로법이 준용되는 도로’, ‘농어촌도로정비법에 의한 농어촌도로’, ‘농어촌정비법에 따라 설치된 도로’가 아닌 것으로서 그 도로에 연결되는 길을 말합니다. 결국 ‘개인이 자기가 사용할 목적으로 자기 땅에 설치하는 도로로서 도로법상의 도로에 연결되는 도로’라 할 수 있습니다.(사도법 2조)

사도를 개설ㆍ개축(改築)ㆍ증축(增築) 또는 변경하려는 자는 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 하고, 허가신청서에 계획도면, 공사계획서, 설계도, 구조검토서, 토지사용승낙서 등의 일정한 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 합니다.(사도법 4조)

이러한 사도개설허가신청은 통상 전문가인 측량사무소, 건축사사무소, 행정사 등을 통해서 하게 됩니다.

또한 사도와 일반도로를 연결하기 위해 일반도로와 접하는 부분은 도로점용(연결)허가를 받아야 하는데, 곡선구간, 오르막 내리막구간, 교차로 연결금지 구간 등에서는 연결허가가 되지 않을 수 있음을 유의해야 합니다.

● 사도개설허가절차
① 사도개설허가 신청(지자체 민원실)
② 서류검토(지자체 건설과 도로관리 담당)
③ 현지출장조사(지자체 건설과 도로관리담당)
④ 지자체장의 허가(처리기간 7일)
⑤ 분할측량
⑥ 사용검사 신청
⑦ 사용검사

그리고 사도개설자는 그 사도에서 일반인의 통행을 제한하거나 금지할 수 없습니다. 다만, 해당 사도를 보전하기 위한 경우, 통행상의 위험을 방지하기 위한 경우 등에 해당하는 경우로서 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받은 경우는 통행을 제한하거나 금지할 수도 있습니다.(사도법 9조)

<한경닷컴 The Lifeist> 김재권 법무법인 효현 대표변호사

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