[부동산건설 法테크] 맹지 탈출하기 2…구거·하천 '불하'나 '점용허가' 받아 길 내기
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한경닷컴 더 라이피스트
여기서 ‘구거’란 일반적으로 “하천보다 규모가 작은 4∼5m 폭의 개울(도랑)”을 뜻하는데, 공간정보의 구축 및 관리등에 관한 법률 시행령 제58조 제11호에 의하면, 구거란 “용수(用水) 또는 배수(排水)를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로·둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지”라고 정의하고 있고, 구거는 하천법의 적용을 받지 않고 공유수면 관리 및 매립에 관한 법률의 적용을 받습니다.‘하천’에 대해서는 위 시행령 제58조 제10호에서 “자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지”라고 정의하고, 하천법의 적용을 받습니다.
구거는 다시 ‘자연구거’와 ‘인공구거’로 나눌 수 있는데, 자연구거는 평소 물이 흐르지 않는 경우가 많고 마른땅 상태에서 흙과 나무, 관목림으로 메워져 있어 지금은 물길로 사용하지 않는 경우가 많습니다. 그렇다고 구거의 기능이 상살되었다고 쉽사리 용도폐지가 되는 것이 아님을 유의해야 합니다.
구거는 대부분 도로와 전, 답 등 농지 사이에 위치하지만, 경우에 따라 대지나 전, 답의 중간을 지나거나 현황도로나 도로의 일부로 사용되는 경우가 있어 식별하기 곤란하므로, 토지를 매수할 때 지적도와 현황을 비교하거나 경계측량을 하여 구거의 존재 및 위치에 대해 확인하는 것이 필요합니다.
특히 토지의 중간을 가로질러 구거가 있는 경우에는 구거 위에 건축(농사나 주차장 등은 가능)을 할 수가 없기 때문에 구거를 피해서 건축을 해야 합니다.
한편 구거가 위와 같이 사실상 기능을 상실하고 전, 답, 대지, 도로 등 사유지에 포함되어 있는 경우라면 민법상 점유취득시효를 주장해 볼 수 있습니다.
다만, 소유의 의사로 20년 이상 평온, 공연하게 점유해야 하고 구거가 용도폐지되어 일반재산인 경우에 한해 가능합니다. ● 구거를 불하받는 방법
맹지와 인접하여 이러한 구거가 있다면 길을 낼 수 있는데, 먼저 구거를 불하받는 방법에 대해 알아보겠습니다. 불하(拂下)는 국유나 공유 재산 또는 귀속 재산을 개인에게 매각하는 것을 뜻하고, 국유지 불하의 요건이나 절차는 국유재산법이 규정하고 있습니다.
구거를 불하받으면 이제 내 땅이 되어 대지 등 다른 지목으로 변경하여 활용할 수 있기 때문에 진입도로를 내서 사용하면 됩니다.
-일반재산만 불하가능
이러한 국유재산인 구거의 불하신청, 즉 매수청구는 행정재산이 아닌 일반재산에 한해 할 수 있습니다.국유재산법 제27조 제1항은 “행정재산은 처분하지 못한다.”라고 하고, 다만, 용도폐지된 경우에는 일반재산이 되므로 처분이 가능하게 됨을 규정하고 있습니다.
즉, 국유재산법 제40조 제1항은 “중앙관서의 장은 행정재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 지체 없이 그 용도를 폐지하여야 한다.”라고 하고 용도폐지사유로, ① 행정목적으로 사용되지 아니하게 된 경우, ② 행정재산으로 사용하기로 결정한 날부터 5년이 지난 날까지 행정재산으로 사용되지 아니한 경우, ③ 공익적 개발을 하기 위하여 필요한 경우를 들고 있습니다.
반면, 국유재산법 제41조 제1항은 “일반재산은 대부 또는 처분할 수 있다.” 라고 하고, 제43조 제1항에서는 “일반재산을 처분하는 계약을 체결할 경우에는 그 뜻을 공고하여 일반경쟁에 부쳐야 한다. 다만, 계약의 목적ㆍ성질ㆍ규모 등을 고려하여 필요하다고 인정되면 대통령령으로 정하는 바에 따라 참가자의 자격을 제한하거나 참가자를 지명하여 경쟁에 부치거나 수의계약으로 할 수 있으며, 증권인 경우에는 대통령령으로 정하는 방법에 따를 수 있다.”라고 하여, 일반경쟁입찰이 원칙이고, 예외적으로 제한경쟁입찰, 지명경쟁입찰이나 수의계약으로 할 수 있다고 규정합니다.
결국 구거나 하천이 행정재산이면 용도폐지가 선행되어야 하고, 당초 일반재산이라면 용도폐지없이 바로 경쟁입찰 내지 수의계약에 의한 매수가 가능한 것입니다. 이때 용도폐지는 행정청이 직권으로 하거나 민원인인 맹지 소유자가 신청할 수도 있습니다.그런데 구거나 하천이 일반재산이 되었다 해도 국유재산 불하절차는 매우 까다롭습니다. 불하가 가능한 국유지는 한국자산관리공사가 관리하고 있는데, 일반 경쟁입찰에 의해 매수해야 하는 것이 원칙이므로 반드시 맹지 소유자가 낙찰받는다는 보장이 없습니다.
-수의계약으로 단독매수
그러나 수의계약요건에 해당하면 인접 맹지소유자가 단독으로 수의계약에 의해 구거를 불하받을 수 있게 됩니다.
즉, 국유재산법 시행령 제40조 제4항 17호 “국유지의 위치, 규모, 형태 및 용도 등을 고려할 때 국유지만으로는 이용가치가 없는 경우로서 그 국유지와 서로 맞닿은 사유토지의 소유자에게 그 국유지를 매각하는 경우”, 25호 “두 번에 걸쳐 유효한 입찰이 성립되지 아니하거나 뚜렷하게 국가에 유리한 가격으로 계약할 수 있는 경우”, 27호 “재산의 위치ㆍ형태ㆍ용도 등이나 계약의 목적ㆍ성질 등으로 보아 경쟁에 부치기 곤란한 경우에 해당할 경우” 수의계약으로 처분할 수 있다고 규정하고 있습니다.
이처럼 국유재산인 구거가 이용가치가 없어진 상황이고, 인접한 맹지 소유자에게 수의계약으로 매도하는 것이 구거의 위치, 형태, 용도 등에 비추어 적합한 경우(구거가 개인토지로 포위된 경우 등)이거나, 2번 이상 경쟁입찰에서 유찰된 경우, 뚜렷하게 국가에 유리한 가격으로 계약할 수 있는 경우(인접토지 소유자가 시가보다 현저히 높은 가격을 제시하는 경우 등)에는 맹지 소유자 단독으로 수의계약이 가능하다는 결론입니다.
-구체적 불하절차
구체적으로 국유재산인 구거나 하천을 불하받으려면, 맹지 소유자가 한국자산관리공사에 국유재산 매수신청서를 제출하여야 하고, 국유재산 불하가 결정되면, 한국자산관리공사에서 2개의 감정평가법인을 통하여 해당 국유재산에 대한 감정평가를 한 후 산술 평균하여 매각대금을 결정하게 됩니다.
매매계약을 한 후 60일 이내에 대금을 완납하면 소유권이전을 받아 전체를 대지로 사용하거나 진입로를 만들어 사용하면 됩니다.
그런데 구거 등을 불하받는 방법은 용도폐지가 가능한 구거나 하천에 한정되는 것이고, 용도폐지가 불가하다면 이하 살펴보는 바와 같이 점용허가를 받아 복개공사를 통해 도로를 내고 매년 1회 사용료를 관리청에 지불하면서 사용할 수밖에 없다 할 것입니다.
● 구거의 점용허가를 받는 방법
-점용허가란
구거의 점용허가란 “구거를 구거의 목적 외 다른 용도로 사용승인받는 것”을 말합니다. 점용허가여부는 재량사항이어서 현실적으로 허가를 받는 것이 매우 까다로운 편입니다.
그리고 모든 구거가 점용허가를 받을 수 있는 것이 아니므로 토지 매수 전에는 반드시 해당 관청 담당부서에 미리 문의를 해서 점용허가 대상인지 여부를 먼저 확인해보아야 합니다.
-구거가 농업용인 경우 – ‘목적외 사용승인’
구거가 농업용인 경우가 대부분이나 그렇지 않은 경우도 있는데, 구거가 농업용인 경우에는 농어촌정비법상 농업기반시설로 등록하여 관리합니다. 농촌의 농지사이에 있는 도랑은 대부분 한국농촌공사에서 관리하는 농업기반시설로 등록되어 있습니다.
이러한 농업기반시설인 구거를 농업용, 농수로용이 아닌, 진입로와 전주매설 등 농사 이외의 다른 용도로 사용하는 것을 ‘목적외 사용’이라 하고, 반드시 ‘농어촌정비법’에 의해 구거 관리기관인 한국농촌공사로부터 ‘목적외 사용승인’을 받아야 합니다.
-구거가 농업용이 아닌 경우 - ‘공유수면점용허가’
한편 구거가 국유로서 농업용이 아니고 지자체에서 관리하는 경우에는 공유수면의 관리 및 매립에 관한 법에 의한 ‘공유수면점용허가’를 받아야 합니다.(제2조 제1항, 제8조 제1항)
-구거 사용료 산정방법
구거 사용료 산정은 조건에 따라 조금씩 다르지만 공시지가의 0.5% ~ 5% 사이에서 책정이 됩니다. 구거에 대한 공시지가를 알 수 없는 경우에는 인접한 토지의 공시지가를 기준으로 사용료를 산정합니다.
구거 사용료 계산법은 다음과 같습니다.
⁂ 구거 사용료 = 사용하는 평수 × (공시지가 × 해당 조건 요율)
예를 들어 구거에 대한 공시지가를 알 수 없는데, 인접토지의 공시지가가 평당 30만 원이고 진입로 확보를 위한 구거의 사용면적이 10평이고 요율이 2%인 경우, 구거 사용료는 10평 × (30만원 × 2%) = 60,000원이 나옵니다.
구거 사용료는 1년에 한번 지불하게 되며, 크게 부담되는 금액은 아니라 할 것입니다.
-하천의 점용허가
한편 구거가 아닌 하천의 점용허가는 하천법에 의한 하천점용허가를 받아야 합니다(33조). 하천은 공유지든 사유지든 모두 허가를 받아야 하기 때문에 땅을 이용하는 데에 제한이 많은데다가, 사유지더라도 원하는 대로 허가가 나지 않을 수도 있기 때문에 매수하기 전에 지자체의 관련 담당자에게 문의하여 어느 정도의 점용허가가 가능한지 미리 확인해야 합니다.
하천부지의 점용허가는 가장 가까운 토지 소유주에게 우선권이 있고 다른 사람이 하천점용권을 가지고 있으면 자격에서 제외된다는 점을 유의해야 합니다.
아직 점용허가를 받은 사람이 없다면, 지자체 담당자와 현장답사를 통해 관련 서류를 갖추면 점용신청이 가능하고, 점용료로 매년 토지 가격의 3~5% 정도를 지자체에 납부하면 되고, 계약 기간은 보통 5년입니다.
-점용허가권의 승계
한편 이미 타인이 점용허가를 받은 토지를 매수하게 되면, 소유권 이전등기와 함께 점용허가권의 승계가 가능합니다.
다만, 토지 매수 후 상당 기간이 지나면 매도인이 점용허가권의 승계에 응해주지 않을 가능성이 있으므로 토지 매수 직후 매도인과 매수인이 함께 이전 신청을 해야 안전합니다.<한경닷컴 The Lifeist> 김재권 법무법인 효현 대표변호사
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