[부동산건설 法테크] 건축법상 도로로 지정되면 내 땅이라도 못 막는다
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한경닷컴 더 라이피스트
그런데 통행을 막는 토지가 '건축법상 도로'로 지정이 된 경우라면, 어떨까.
이에 관한 해답을 제공하는 관련 판례들을 소개하고자 합니다.● 대법원 1993. 3. 12. 선고 92다33978 판결 – 건축법상 도로상에 ‘출입문 설치행위 불허’
먼저 위 대법원 판례의 사례를 살펴보겠습니다.
A는 건물을 지으면서 자신의 토지 일부가 건축법상 도로로 지정된 후 도로 위에 출입문을 설치하자, 이에 인접한 토지소유자 B가 건축법상 도로로 지정된 토지 부분에 도로통행에 지장이 있는 대문을 설치할 수 없다고 항의했고,이에 A가 B도 열쇠를 소지하면서 함께 출입문을 관리하자고 제안했으나 B는 반대했습니다.
이에 A는 B를 상대로 출입문 설치에 대해 방해를 못 하도록 하는 소송을 제기했습니다. 원심은 출입문 설치가 가능하다고 봐 A의 손을 들어 줬으나, 대법원은 건축법상 도로에 출입문을 설치해선 안 된다며 B씨의 손을 들어 줬습니다
원심은 B씨 자신도 출입문의 열쇠를 소지하면서 A씨와 함께 출입문을 관리하게 된다면, B씨의 통행에 어떠한 지장이 있다고 볼 수 없는 점 등을 근거로 들었습니다.그런데 건축법은 건축물 이용자의 통행상의 편의뿐만 아니라 유사시의 피난상, 소방상, 위생상 안전한 상태를 유지·보존케 하기 위한 공익상의 측면을 고려해 건축물의 대지와 도로와의 관계를 특별히 규제하고, 건축선 외인 도로 내에서의 건축물이나 공작물의 축조를 금지하는 취지의 제반 규정을 두고 있습니다.
즉, ‘건축물의 대지는 2m 이상을 도로에 접하여야 한다’(33조 1항), ‘대지를 조성하기 위한 옹벽 또는 건축물은 도로에 돌출해서는 아니된다’(34조), ‘시장, 군수, 구청장이 위치를 지정한 도로를 폐지 또는 변경하고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 의해 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 한다’(35조), ‘도로와 접한 부분에 있어서 건축물을 건축할 수 있는 선은 대지와 도로의 경계선으로 한다’(36조 1항), ‘건축물 및 담장은 건축선의 수직면을 넘어서는 아니된다. 다만 지표하의 부분은 그러하지 아니하다. 도로면으로부터 높이 4.5m 이하에 있는 출입문, 창문, 기타 이와 유사한 구조물은 개폐시에 건축선의 수직면을 넘는 구조로 해서는 아니된다’(37조) 등의 건축법 조항이 그것입니다.
결론적으로 대법원은 “건축법상 도로 위에 출입문을 설치하는 행위는 비록 도로의 소유자에 의한 것이고, 건축물의 이용자들이 각자 열쇠를 소지하고 공동으로 관리한다 하더라도 사법상 그 권리행사가 제한되는 것으로서 허용되지 않는다”고 본 것입니다.● 서울고법 2016. 6. 9. 선고 2015누54911 판결 – 건축법상 도로상에 ‘담장 설치 불허’
서울고법은 위 대법원 판례와 유사한 취지로, 건축법상 도로에 소유자가 담장을 설치해서는 안 된다고 보았습니다.
즉, “건축물의 대지와 도로와의 관계에 관한 건축법 제44조 내지 제47조의 각 규정들의 취지는 건축물 이용자의 통행상의 편의뿐만 아니라 유사시의 피난상, 소방상, 위생상 안전한 상태를 유지, 보존케 하기 위한 공익상의 측면을 고려하여 건축물의 대지와 도로와의 관계를 특별히 규제하고, 건축선 외인 ‘도로 내에서의 건축물이나 공작물의 축조를 금지한 것’으로 보아야 할 것인데, 이 사건 도로와 피고보조참가인들 소유의 각 토지의 경계선 부근에 설치된 이 사건 담장은 건축법상 도로 위에 설치된 것이어서 그 도로의 소유자인 원고에 의한 것이라고 하더라도 사법상 그 권리행사가 제한되는 것으로서 허용되지 않는다(대법원 1993. 3. 12. 선고 92다33978 판결 참조)”라고 본 것입니다.
● 울산지법 2017. 6. 9. 선고 2017카합10105 결정 – 건축법상 도로상에 ‘철제휀스 설치 불허’
건축주가 콘크리트 포장이 된 채 주민들에 의해 장기간 사용되어 온 '사실상의 도로'를 진입로로 하는 건축허가를 받았고, 지자체 건축위원회에서 심의 후 '건축법상 도로'로 지정하는 처분을 하자, 도로부지 소유자가 통행을 막기 위해 철제 펜스를 설치했다. 이에 건축주가 '건축공사를 위한 통행방해를 금지하고 철제휀스를 철거하라'는 방해금지가처분을 신청했는데, 이에 법원은 "건축주가 진입로를 사용하지 못해 건물신축공사를 진행할 수 없게 된다면 예측하지 못한 현저한 손해를 입는 반면, 도로부지 소유자가 입는 손해는 향후 금전적 손해배상으로 충분히 전보될 수 있다고 보인다"는 이유로 건축주의 손을 들어 주었습니다.
따라서 건축법상 도로로 지정된 토지의 소유자로서는 "내 땅이지만 펜스나 차단기, 담장 등으로 타인의 출입을 막을 수 없다"는 결론입니다.● 재물손괴죄 주의
그렇다고 이 경우 방해물을 적법한 절차에 의하지 않고, 함부로 수거하거나 철거하면 재물손괴죄로 형사처벌을 받을 수 있음을 유의해야 합니다.
즉, 방해자에 대해 민사상 방해금지가처분을 신청하여 결정을 받아 집행을 하거나 일반교통방해죄로 형사고소를 하여 처벌받게 함으로써 간접적으로 방해물을 제거하게 해야지, 직접 휀스나 담장, 차단기 등을 철거하면 재물손괴죄로 처벌받을 수 있으므로 유의해야 합니다.
<한경닷컴 The Lifeist> 김재권 법무법인 효현 대표변호사
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