"알아야 돈 번다"…올해부터 달라지는 부동산 제도

취득세 과표 실거래가 변경…'줍줍' 요건 일부 폐지
재건축 안전진단 문턱 낮춰
'특례보금자리론' 출시

서울 시내 아파트 전경. / 사진=한경DB

2023년 계묘년이 밝았다.

지난해부터 침체됐던 부동산 시장은 올해도 크게 다르지 않을 전망이다. 시장이 가라앉았다고 마냥 손을 놓을 수 만은 없다. 유주택자라면 세금 부분을, 무주택자나 갈아탈 집을 알아보고 있는 수요자라면 청약 부문을 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있다.

윤석열 정부가 출범하고 내놓은 정책들은 혜택을 늘리거나 규제를 풀어주는 내용이 많다. 몰라서 챙기지 못한다면, 좋은 기회를 잃을 수도 있다. 시장의 흐름, 개인의 재정상태 등을 바탕으로 올해부터 바뀌는 제도들을 체크해야하는 이유다.

바뀌는 부동산 세제…과세표준 실거래가로·종부세 기본공제 9억으로

부동산 관련 세제들은 기준들이 다소 변경된다. 기존에 냈던 세금과는 다른 기준이 적용된다는 얘기다. 고지서를 자세히 볼 필요가 있고, 세무서나 세무사에게 미리 미리 상담을 받아서 앞으로 낼 세금을 대비하는 게 좋은 방법이다.

1일 부동산 업계에 따르면 먼저 부동산 취득세 과세표준이 실거래가로 변경된다. 그동안은 개인이 유상으로 부동산을 취득했을 때 신고가액이나 시가표준액 중 더 높은 금액을 과표로 삼았다. 하지만 올해부턴 실제 취득한 가액에 따라 취득세를 내야 한다.

사진=경제만랩

증여할 때 발생하는 취득세 과세표준 산출 방식이 변경된다. 올해부터는 과표가 '시가 인정액'으로 바뀐다. 시가 인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내 기준일이 있는 매매 사례가액, 감정가액, 공매가액 등 시세를 말한다. 취득세는 과표에 취득세율을 곱해 결정된다. 과표가 시가 인정액으로 바뀌면 기존 과표였던 공시가보다 높아지기 때문에 취득세 부담이 늘어날 수밖에 없다.

증여 후 양도할 때 적용되던 이월과세 대상 기간도 기존 5년에서 10년으로 늘어난다. 기존에는 배우자 등에게 부동산을 증여한 후 5년만 지나면 증여받은 가액으로 양도차익을 계산할 수 있어 절세 효과를 누릴 수 있었다. 하지만 새해부턴 절세 요건이 더 까다로워졌다.

종합부동산세 기본공제금액도 6억원에서 9억원으로 올라간다. 보유한 주택 공시가격 합산액이 9억원 이하면 종부세를 내지 않아도 된다. 1가구 1주택자는 현행 11억원에서 12억원으로 조정된다.

2주택자 종부세 중과세율은 폐지된다. 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 중과세율인 1.2~6%가 아닌 일반세율 0.~2.7%를 적용받는다. 과세표준 12억원이 넘는 3주택 이상 다주택자는 중과세율을 적용받는데, 대신 최고세율이 현행 6%에서 5%로 낮아진다.

세무서를 찾은 민원인들이 종합부동산세 관련 상담을 받기 위해 대기 하고 있다. 사진=한경DB

주택 수에 따라 다르게 적용됐던 종부세 세 부담 상한률도 150%로 통일된다. 종부세는 과한 세 부담을 막기 위해 전년보다 세액이 일정 수준 이상 인상되지 못하도록 상한 기준을 두는데, 1~2주택자, 2~3주택자에 다르게 적용됐던 상한률을 일괄적으로 낮춘다.

생애 첫 주택 구입자 취득세 감면 요건도 완화된다. 소득과 집값에 상관없이 200만원 한도 내 취득세가 면제된다. 취득세 감면 추징 예외 요건도 완화된다. 3개월 내 입주하지 않으면 취득세 감면분을 추징했지만, 기존 임대차 권리관계에 따른 입주 지연을 입증할 경우 추징 대상에서 제외한다.

청약제도 손질…"실수요자 당첨확률 높아져"

청약제도도 일부 변경된다. 까다로웠던 청약문턱이 낮아지는 게 주요 골자다. 때문에 내 집 마련 실수요자라면 청약통장 점수가 높아질 때까지 마냥 기다리기 보다는 실제 청약을 고려해봄직하다.

집값이 약세를 보이는 시기다보니 과거와 같은 '로또청약'을 줄어들 전망이다. 시세차익을 기대하는 예비 청약자라면 흥미가 떨어질 수 있다. 하지만 내 집 마련 실수요자라면 가수요가 빠져 경쟁률이 줄어든 청약에서 당첨을 기대할만 하다.

이른바 '줍줍'이라고 불리는 무순위 청약 거주지역 요건이 폐지된다. 무주택자면 누구나 참여할 수 있게 된다. 미계약분이 발생하면 반복해서 청약을 진행했던 현장의 불편함을 고려해 본청약 60일 후 파기됐던 예비 당첨자 명단을 180일로 연장하고, 예비 당첨자도 가구 수의 500% 이상으로 대폭 확대했다.

최근 경기도 광명시에서 문을 연 모델하우스에 몰린 인파. / 사진=뉴스1

공공분양에 미혼 청년 특별공급을 도입한다. 현재는 신혼부부, 다자녀가구 등 기혼자 중심이다. '나눔형'과 '선택형'에 미혼 청년을 위한 특별공급이 새롭게 신설되는데, 대상자는 주택을 소유한 적이 없는 19~39세 미혼자 중 1인 가구 월평균소득 140% 이하, 순자산 2억6000만원 이하인 청약자가 해당한다.

투기과열지구 내 중소형 면적(전용 85㎡ 이하)에 추첨제가 생긴다. 규제지역 내 전용 60㎡ 이하 주택은 '가점 40%+추첨 60%'를, 60㎡ 초과 85㎡ 이하 주택은 '가점 70%+추첨 30%'로 추첨제 비율이 늘어난다. 대형 면적(전용 85㎡ 초과)은 중장년층을 위해 '가점 80%+추첨 20%'(투기과열지구)로 가점제 비율을 높였다. 반면 비규제지역에선 현행 규정(전용 85㎡ 이하 '가점 40%+추첨 60%', 85㎡ 초과 '추첨 100%')이 유지된다.

재건축 안전진단 허들이 낮아진다. 안전진단 평가 시 구조안전 항목에 대한 가중치를 50%에서 30%로 줄인다. 대신 주거환경과 설비 노후도 비중을 30%로 높였다. 판정 기준도 개선된다. 평가 항목별 합산 점수에 따라 △재건축(30점 이하) △조건부 재건축(30~55점 이하) △유지보수(55점 초과)를 적용 중인데 조건부 재건축 점수를 45~55점으로 조정해 45점 이하면 바로 재건축 추진을 가능하도록 한다. 조건부 재건축 단지에 의무적으로 시행했던 2차 안전진단(공공기관 적정성 검토)은 지자체 요청이 있을 경우에만 예외적으로 시행한다.

서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 현장 모습. 사진=한경DB

한편 전세를 사는 도중 집이 경매에 넘어가면 세금이 먼저 변제되고 남는 금액을 배분해 전세금을 돌려줬지만, 앞으로는 '국세 우선변제 원칙'에 예외를 적용해 세입자 확정일자 이후 법정기일이 도래하는 세금이 있다고 해도 보증금을 먼저 변제하도록 한다. 다만 이런 예외 조항은 임차 보증금과 당해세 관계에서만 적용된다. 저당권 등 다른 권리에는 영향을 미치지 않는다.

기존 보금자리론보다 더 나은 정책 상품도 나온다. 안심전환대출과 적격대출을 기존 보금자리론에 통합한 ‘특례보금자리론’이다. 9억원 이하 집을 살 때 연 4%대 금리로 5억원까지 대출을 받을 수 있다. 금리 인상으로 주거비 부담이 가중되고 있는 만큼 실수요자들 주거 안정에 기여할 것이라는 전망이다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com