"아무것도 하지 않는게 미덕"…집값 진짜 바닥은 언제? " [대전망 2023 부동산 시장]

부동산 싱크탱크·전문가 진단
집값 2.5~4% 더 빠진다…하락 뒤엔 완만한 L자 곡선 그릴 것"

美 기준금리가 최대 변수지만
하반기께 하락세 둔화 가능성
2024년 전후 저점 찍을 수도

금융위기 때보다 더 거래 절벽
종부세·양도세·취득세 완화로
다주택자 급매 물량은 줄 듯

이달 투기과열지구 추가 해제
상반기 청약·급매물 매입할만

계묘년 새해 부동산시장 전망이 밝지만은 않다. 전문가들은 미국과 한국의 금리 인상이 일단락될 가능성이 높은 하반기께 아파트 가격 하락세가 둔화할 것으로 예상하고 있다. 단독주택과 기존 아파트, 새 아파트가 들어선 서울 강북의 모습. 한경DB

지난해 “집값이 바닥을 뚫으니 지하실이 나온다”는 말이 회자할 정도로 하반기부터 아파트값이 무서운 기세로 빠졌다. 내 집 마련을 고민 중인 주택 실수요자들 사이에서는 “아무것도 하지 않는 게 미덕”이라거나 “전세금도 다 빼서 가족·친척집에 얹혀사는 게 최고”라는 인식이 형성됐다. 올해 전국과 서울 아파트 매매가격은 1998년 외환위기 후 최대 하락을 기록할 전망이라는 게 전문가들의 대체적인 분석이다.

그래서 시장 관심은 당연히 ‘진짜 바닥이 언제냐’는 반등 시점에 쏠리고 있다. 부동산 싱크탱크와 전문가들은 금리와 규제 완화를 시장에 영향을 미칠 주요 변수로 보고 있다. 전문가들은 미국과 한국 금리 상승이 일단락될 가능성이 높은 하반기께 아파트 가격 하락세가 둔화될 것으로 내다보고 있다.

상반기 하락 지속, 하반기 보합

전망에는 약간의 상상과 가정을 동원할 수밖에 없다. ‘기준금리 인상 폭과 속도가 2022년에 비해 약화될 것’이라는 가정 아래 올해 집값 곡선은 ‘하락 후 완만한 L자’가 될 것이라는 전망이 우세하다. 부동산 관련 연구기관도 일제히 올해 집값 하락을 전망했다. 주택산업연구원(주산연)은 올해 전국 주택가격이 작년 말 대비 3.5% 내려갈 것으로 전망했다. 한국건설산업연구원(건산연)도 2.5% 하락을 점쳤다. 대한건설정책연구원(건정연)은 올해 수도권 아파트 가격이 3~4% 떨어지고, 주택가격이 2024년 전후로 저점을 기록할 가능성이 크다고 전망했다.

올해는 2008년 금융위기 때보다 더한 거래절벽이 지속될 가능성이 높다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 한 해 월별 서울 아파트 매매거래 건수는 지속 감소했다. 지난해 4월 1747건에서 12월에는 371건(12월 29일 기준)으로 급감했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “미국 기준금리 상한에 대한 불확실성은 올해 집값에 가장 큰 영향을 미치는 요소”라며 “높게 오른 금리 때문에 정부의 규제 완화책이 큰 영향을 미치지 못할 수 있다”고 진단했다.

다만 올 상반기 기준금리 인상이 마무리된다면 하반기부터는 집값 낙폭이 작아지고 하락세가 둔화될 가능성도 점쳐진다. 주산연은 “완화된 공시가격과 주택 세제가 시행되는 4월 이후부터 하락 폭이 둔화하기 시작해 기준금리가 하향 전환될 가능성이 큰 4분기에는 수도권 인기 지역부터 보합세나 강보합세로 전환될 수 있다”고 전망했다.

반면 올해 금리 상승이 멈추더라도 주택 가격 반등이 바로 일어나지 않을 것이라는 전망도 있다. 김열매 NH투자증권 연구원은 2023년 부동산 투자전략 보고서에서 “금리 인하 시 집값 상승 반전 기대감도 있겠지만 통상 주택 가격은 금리 인하 후 시차를 두고 반등하는 경향이 있다”고 지적했다. 권주안 대한건설정책연구원 연구위원도 2023년 주택시장 전망 보고서에서 “수도권 아파트 매매가와 전셋값이 3~4% 떨어질 가능성이 있다”며 “주택시장 침체와 수요 부진 현상이 지속될 것”이라고 봤다.

시장 정상화를 위한 규제 완화도 관심

금리 다음으로 부동산시장을 움직이는 중요 변수는 ‘정책’이다. 정부 고위 관계자들은 “규제를 푸는 데 따른 부작용을 최소화할 수 있는 시기는 지금과 같은 시장 하락기”라고 입을 모은다. 연이은 집값 폭락에 문재인 정부에서 투기를 막기 위해 설정해 둔 규제 장벽을 상당 부분 거둬들일 가능성이 높다.

정부는 ‘2023 경제정책방향’에서 2주택자의 종부세 중과세율을 폐지하고 공제금액을 6억원에서 9억원으로 상향하는 세제 개편을 추진하겠다고 밝혔다. 올해 5월 9일 종료되는 다주택자 양도소득세 중과 배제도 2024년 5월 9일까지로 1년 연장한다. 다주택자가 무리하게 집을 팔기 위해 내놓는 ‘급급매’가 줄고 집값 하락폭도 둔화할 것이라는 예상이 나온다.

투기과열지구 해제도 예상된다. 전국에 남은 투기과열지구는 서울 전역과 경기 광명·하남·과천·성남 등이다. 정부는 이달 규제 해제지역을 발표하고, 다주택자 취득세 중과 완화를 위한 법령 개정안을 오는 2월 국회에 제출할 계획이다. 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 팀장은 “올해 부동산시장의 경착륙을 막기 위한 세제 개편안의 국회 통과 여부, 규제지역 추가 해제에 따른 실수요자의 움직임 등도 시장의 주요 변수로 작용할 것”이라고 말했다.

실수요자는 상반기에 청약과 매매 등을 통한 내 집 마련을 검토해볼 만하다는 주장도 있다. 새 아파트는 분양가상한제 등으로 가격 규제를 받는 데다 기존 아파트는 급급매 등으로 최고가보다 가격이 크게 낮아져서다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “건설 환경 악화로 갈수록 분양가가 오를 가능성이 높고, 미분양을 우려해 청약자에게 유리한 계약 조건을 내거는 사업장이 늘어날 수 있다”며 “사업자가 주는 여러 혜택을 적극 활용하면서 ‘옥석 가리기’에 나서야 한다”고 조언했다.

박종필 기자 jp@hankyung.com