침체된 리츠 시장에 훈풍 부나…'헬스케어·내집마련 리츠' 나온다
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조달 창구 늘고 신모델 도입
국토교통부는 5일 이같은 내용의 '리츠 제도 개선 방안'을 발표했다. 리츠는 투자자들이 소액으로 우량 부동산에 투자해 투자 수익을 누리는 대표적인 중위험·중수익 상품이다. 2001년 리츠 제도 도입 후 꾸준히 관심을 받아왔다. 지난해 말 기준 운용 중인 리츠는 총 350개, 자산 규모는 87조6000억원이다. 하지만 최근 급격한 금리 인상에 따른 리츠의 자금난과 투자자들의 외면으로 시장 여건이 악화하고 있다.이를 감안해 정부는 새로운 리츠 모델을 지원키로 했다. 지금까지 리츠 투자자산은 주택(51%)과 오피스(25.9%)에 집중돼 왔다. 앞으로는 헬스케어나 내집 마련 리츠, 리츠형 도심복합개발 사업 등을 지원해 리츠 모델을 다양화 시키겠다는 게 정부 방침이다. 실제 미국에선 노인주택을 자산으로 하는 리츠 시장 규모가 628억달러(한화로 약 89조8000억원)에 달하고 있다.또 리츠의 원활한 자금조달을 지원하기 위해 기업어음(CP) 발행도 허용키로 했다. 지금은 금융회사 대출이나 회사채 발행만 가능해 자금조달에 제약이 많았다. 만기가 짧고 증권신고서를 따로 제출하지 않아도 되는 CP 발행이 가능해지면 리츠의 조달 채널도 다각화된다.
아울러 정부는 감가상각비를 활용한 초과배당 인정 범위를 확대하기로 했다. 현재는 리츠가 직접 실물 부동산에 투자한 경우에만 감가상각비에 대한 초과배당을 허용하고 있다. 이 때문에 부동산법인(SPC)에 투자하는 간접투자리츠는 배당 규모가 감소하는 문제가 지적돼 왔다. 이런 지적을 감안해 지분율·투자구조를 고려해 제한적이지만 감가상각비 활용 초과배당을 허용하겠다는 취지다.리츠 자산 중 부동산으로 인정하는 범위는 넓어진다. 지금은 리츠가 부동산법인 지분 50%를 초과해 소유한 경우에만 부동산 투자 지분으로 인정하지만 앞으로는 20% 이상만 소유해도 인정해 포트폴리오 확대를 지원키로 했다. 남영우 국토부 토지정책관은 "고금리와 부동산 경기 둔화로 리츠 시장이 어려움을 겪고 있다"며 "시의적절한 규제 개선을 통해 리츠가 국민의 유용한 부동산 간접투자수단이 되도록 하자는 게 이번 조치의 배경"이라고 말했다.
"악화된 시장 여건 완화" 기대
업계에선 이같은 정부의 경쟁력 강화 방안에 기대를 나타냈다. 악화된 시장 여건이 살아날 계기가 될 수 있다는 판단에서다. 한국은행의 가파른 금리 인상으로 지난해 11월 말 상장 리츠의 주가는 6월 말에 비해 25% 급락했다. 일부 리츠는 상장을 연기하거나 유상증자 모집액이 미달되는 사례가 잇따르고 있다.한 증권사 관계자는 "지금처럼 주택·오피스에만 투자자산이 집중되면 특정 분야의 부동산 경기가 꺾였을 때 리츠 시장에 미치는 영향이 커질 수밖에 없다"며 "투자자산이 넓어지면 투자자 입장에서도 포트폴리오를 분산하는 효과를 기대할 수 있다"고 말했다.자산운용사 한 임원은 "해외 부동산 투자를 할 때 통상 부동산법인이 현지 SPC를 세워서 진행하는 게 일반적"이라며 "이번에 부동산 인정 범위가 확대되면서 공동 투자나 투자 협업 가능성이 높아졌다"고 평가했다. 이렇게 되면 리츠 상품군이 확대되는 효과가 예상된다는 설명이다.
향후 상장 리츠 주가에도 긍정적인 영향을 미칠 전망이다. 또 다른 관계자는 "지금은 회계상 순이익만 배당하고 있는데 감가상각비를 활용한 초과배당 인정 범위를 넓혀주게 되면 배당이 확대되는 기회가 생길 것"이라고 말했다. 한국리츠협회 관계자는 "제도 개선과 함께 청약 정보 등 리츠 정보 접근성까지 개선을 추진하고 있어 투자자들의 선택권이 확대돼 리츠 업계의 부담이 완화될 것"이라고 했다.
김은정/박의명 기자 kej@hankyung.com