집은 원래 빚 내서 사는 겁니다…아니면 평생 못 삽니다 [심형석의 부동산정석]
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한경닷컴 더 머니이스트
정부의 과감한 부동산 규제완화에 대해 부정적인 의견도 있습니다. 정부의 규제완화는 무주택자들의 희생을 담보로 집 가진 사람들의 이익을 보호하기 위한 정책이라는 지적입니다. 더욱이 시장원리를 거스르는 이런 정부의 행태에 대해 앞다투어 불만을 토로합니다. 과연 빚내서 집을 사라는 정책이 잘못된 걸까요?빚을 내서 집을 사는 것은 당연합니다. 집은 돈을 모아서 사는 걸로 잘못 알고 있는 이들이 있지만, 그렇게 접근하면 평생 집을 살수가 없습니다. 집은 어느 시기에나 가장 비싼 재화입니다. 가장 값비싼 재화이기는 하지만 필수재이기 때문에 일단 구입하고 이후에 빚(대출)을 갚아 나가곤 합니다.
해외 선진국의 경우 기본적으로 집값의 80~90%를 빌려줍니다. 집값의 10~20% (downpayment)로 유주택자가 되도록 만드는 것이 국가경제나 국민 복리증진을 위해서도 도움이 되니 이런 정책을 펴는 겁니다. 본인의 신용도가 좋다면 99%의 모기지도 가능합니다. 일본과 미국에서는 여전히 1%의 계약금(downpayment)을 통해 주택을 구입할 수 있습니다. 선진국들이 바보라서 모기지의 LTV를 우리보다 몇 십%씩 높게 잡아주는 것이 아닙니다. 국가 경제적으로나 개인의 자산관리에도 문제가 없기 때문에 시행하는 겁니다.
가만히 생각해보면 빚내서 집을 사라는 정책이 도입된 때 집을 샀던 집주인들은 거의 문제가 없었습니다. 자산을 크게 늘릴 수 있었죠. 이에 반해 집을 사지 못하게 막았던 시절에 집을 산 매수자들은 크게 후회를 하는 상황이 발생했습니다. 왜 이렇게 반대되는 결과가 나타났을까요?
부동산 시장의 수급상황에 맡겨 자연스럽게 가격이 결정되는 때는 어떤 정책을 써도 무리가 없습니다. 그러나 규제를 강화하면서 집값을 잡으려 하는 때는 어떤 규제정책을 써도 집값을 잡을 수 없다는 말입니다. 오히려 규제로 인해 더 많이 집값이 오르게 되는 겁니다. 규제는 절대로 시장을 이길 수 없습니다.윤석열 정부의 부동산 규제완화는 시의적절하고 합리적입니다. 시장을 거슬러는 규제완화를 한다고 비판하는 이들은 문재인 정부의 부동산 규제가 정상이라고 생각하는지 의문입니다. 최악의 부동산 규제로 인해 거래 절벽의 상황을 겪고 있는 지금 규제완화는 부동산 시장을 정상화로 만드는 초석이 될 겁니다.
향후 부동산 가격이 급등할 것이라는 예측 또한 시장을 모르는 규제주의자들의 이야기입니다. 매물도 많이 나오고 거래도 많이 이루어지면 자연스럽게 정상적인 가격으로 수렴하게 됩니다. 가격에 초점을 맞춘 정책은 실패할 수밖에 없습니다. 가격이 결정되는 변수들이 잘 작동되도록 만들면 됩니다. 본인들이 시장을 조정할 수 있다는 생각보다 더 위험한 생각은 없습니다. 충분한 유동성(대출)을 공급하고 매물도 계속 나올 수 있는 시장만이 정상적입니다. 2023년 새해 정상적인 부동산시장을 기대해 봅니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수
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