바뀐 집주인도 실거주 목적이면 계약갱신요구권 거절 가능

곽종규의 자산관리 법률

대법, 임대인의 재산권 보호

임대차 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지
기간 내 정당한 사유 있으면 갱신 거절

2020년 7월 주택임대차보호법 개정으로 임차인의 계약갱신요구권이 도입됐다. 계약갱신요구권과 관련해 많은 분쟁이 있었는데 최근 의미있는 대법원 판결이 나왔다. 임대인의 지위를 승계한 주택매수인이 정당한 사유가 있는 경우 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다는 점과 그 거절권 행사 시기 등에 관한 것이다.

이 판례는 주택임대차법의 취지가 임차인의 일방적인 보호에 있는 것은 아니라고 보고 있다. 임차인의 주거생활 안정을 위해 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위한 것으로 판단했다. 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 했다.

주택의 소유자이자 임대인인 A와 임차인 B가 있다고 해보자. B는 계약이 끝나기 전 일정 기간 내에 A에게 계약갱신을 요구할 수 있다. A는 요구에 동의하거나 거절할 수 있다. 또는 주택을 매수하고자 하는 C에게 주택을 팔고, C가 B에게 본인의 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한다고 말할 수도 있다. B가 갱신요구를 한 경우 당시 임대인에 해당하는 A만 갱신 거절을 할 수 있는지, A로부터 주택을 매수한 C도 갱신 거절을 할 수 있는지가 그동안 문제가 됐다.

주택임대차보호법에 따르면 임차인은 임대인에게 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 임대인이 주장할 수 있는 정당한 거절 사유로 주택임대차보호법에서는 9가지를 정하고 있다. 그중 가장 논란이 많이 되는 사유는 ‘임대인이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우’다. 임차인이 갱신 요구를 할 때 임대인이 실제 거주를 목적으로 거절하는 사례가 가장 빈번하게 발생했기 때문이다.

기존에는 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만 이를 거절할 수 있다는 해석이 많았다. 위 예시에서 A가 C에게 소유권을 이전하기 전 B가 A에게 갱신 요구를 했다면, 갱신 거절의 정당한 사유가 없는 경우 임대차계약은 갱신된다고 봤다.

즉 C는 주택을 매수해 임대인 지위를 승계하더라도, B가 갱신을 요구할 당시의 임대인이 아니기 때문에 정당한 사유를 불문하고 계약갱신 거절을 할 수 없다고 봤다. A 또한 주택을 매도하려는 상황이었기 때문에 임대인의 실거주 목적을 이유로 한 갱신 거절이 인정되기 힘들었다.

위 판결에서는 임대인이 특별한 사정이 없는 한 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간 내라면 언제든지 법에서 정한 정당한 거절 사유를 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다고 봤다. 또한 대항력을 갖춘 임차인이 있는 주택을 매입한 양수인은 임대인의 지위를 포괄적으로 승계받는데, 실제 거주하려는 양수인은 정해진 기간 내에 갱신 거절을 할 수 있다고 판단했다. 갱신요구권과 갱신거절권에 대한 해석을 명확히 한 것이다. 따라서 A든 C든 실거주 목적 등 법에서 정한 정당한 거절 사유가 있다면 위 법정기간 내 갱신 거절을 할 수 있다.

곽종규 KB금융 WM스타자문단 변호사