둔촌주공 당첨자들 문의 쏟아졌다…관건은 '계약률 77%'
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17일 계약 마감 이틀 뒤…19일 7231억원 대출 만기서울 강동구 둔촌동 '올림픽파크 포레온(둔촌주공)'의 초기 계약률에 부동산 시장의 관심이 쏠린다. 프로젝트파이낸싱(PF) 상환을 위한 초기 계약률 77%를 달성할 수 있을지가 관건이다.
계약률 77% 넘으면 PF 대출액 일시 상환 가능
70% 밑돌면 '제2의 PF 시장 자금경색' 우려
10일 부동산 업계에 따르면 둔촌주공은 지난 3일부터 오는 17일까지 계약을 진행 중이다. 청약 평균 경쟁률이 5.4대 1에 그쳐 청약 직후에는 미계약 우려가 높았다. 전용 84㎡는 분양가가 12억3600만~13억2040만원으로 책정돼 중도금 대출을 받을 수 없고 전매제한 8년, 실거주 의무 2년 등의 규제가 적용됐다. 이 때문에 청약을 포기한 사람도 많았다.하지만 부동산 규제가 대거 해제되면서 상황이 달라졌다. 정부는 지난 3일 △투기과열지구·조정대상지역 해제 △중도금 대출 보증 분양가 상한 기준 12억원 폐지 △전매제한 기간 단축 △실거주 의무 폐지 등의 규제 완화 대책을 내놨다.
올림픽파크 포레온도 영향을 받았다. 강동구가 투기과열지구·조정대상지역에서 해제되며 다주택자 양도소득세와 종합부동산세 중과가 폐지된다. 주택담보인정비율(LTV)도 70%까지 올라간다. 전용 84㎡의 중도금 대출이 가능해졌고 전매제한은 1년으로 줄었다. 실거주 의무도 사라져 입주 시기부터 전·월세를 놓을 수 있게 됐다.
규제 완화가 발표되자 당첨자들의 관심도 부쩍 늘었다. 이전까진 계약을 망설이는 당첨자가 있었지만, 이후로는 계약 문의가 늘었다는 게 올림픽파크 포레온 분양 관계자의 설명이다. 둔촌동의 한 개업중개사도 "전세금으로 중도금을 상환할 수 있느냐는 문의가 쏟아졌다"고 말했다.달라진 분위기에 초기 계약률도 관심을 받고 있다. 계약률은 정식 계약에 이어 당첨자 포기 물량을 배정받은 예비 당첨자들의 계약까지 집계한 후 나온 계약 비율을 의미한다. 당초 올림픽파크 포레온 조합은 계약률이 70%에 미치지 못할 것이라는 전망을 했다. 부동산 업계에서는 40%대를 점치기도 했다.
초기 계약률이 중요한 이유는 조합이 연 12% 금리에 자산유동화기업어음(ABCP)과 전자단기사채(ABSTB) 방식으로 조달한 7231억원 규모 프로젝트파이낸싱(PF) 만기가 오는 19일 도래하는 데 있다. 올림픽파크 포레온이 일반분양을 서두른 것도 분양가의 20%인 계약금으로 PF를 상환하기 위해서다.
초기 계약률 77%를 달성하면 올림픽파크 포레온은 7231억원인 PF 일시 상환이 가능하다. 전용 59㎡ 이상 면적이 모두 계약되면 계약금으로 6230억원이 모이는데, 여기에 전용 29~49㎡ 소형 면적이 3분의 1 수준으로 계약되면 달성할 수 있다.반대로 계약률이 70%를 밑돌면 만기가 도래하는 PF 상환에 어려움을 겪게 될 것이라는 우려가 나온다. 평균 1억2000만원 수준인 조합원 분담금이 더 늘어나는 것은 물론, 신용을 공여한 KB증권(5423억원)과 한국투자증권(1800억원)으로 문제가 번지게 된다. 시장에서는 제2의 PF 시장 자금경색이 발생할 수 있다는 점도 우려하고 있다.
업계 관계자는 "전용 59㎡ 이상 면적만 모두 계약되더라도 PF 상환에는 문제가 없을 것"이라고 내다봤다. 다만 "부동산 시장 침체로 올림픽파크 포레온 비교 단지 시세가 떨어지고 있고 금리가 7%에 육박해 부담이 상당한 탓에 높은 계약률을 낙관하긴 어려울 것"이라고 말했다.
오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com