[시론] 주택 정책, 불확실성 해소해야

불확실성 조장한 文정부 대책
예측 가능한 정책으로 바꿔야

윤참나 서울대 경제학과 교수

주택은 주거 서비스를 제공함과 동시에 투자 수단으로서 역할을 한다. 한국은 주택을 포함한 부동산이 순자산에서 차지하는 비중이 75%에 달한다. 따라서 주택 거래의 당사자는 미래에 예측되는 가격 변동에 민감할 수밖에 없다.

지난 정부는 주택가격 안정화를 위해 총 23회에 걸쳐 부동산 대책을 내놨지만 부동산시장 안정화라는 정책 목표는 달성하지 못했다. 최근 급격한 거시경제 변화로 다시 부동산시장이 얼어붙자 지난 정부에서 생긴 대부분 규제가 다 폐지되고 있다. 주택시장은 한 치 앞을 내다보기 힘들다.

한국의 주택정책은 주택가격 변동이 정치 이슈화하면서 지나치게 자주 바뀌어 불확실성을 증대시켜 왔다. 근시안적 주택정책과 복잡한 규제 환경은 거래와 공급을 위축시켜 국민에게 양질의 주거 환경을 제공한다는 주택정책의 궁극적인 목표로부터 더 멀어지게 한다.

현재 한국에서 주택 거래의 불확실성을 높이는 대표적인 제도로 거래세를 들 수 있다. 사람들은 생애주기에 따라 취업, 결혼, 출산, 이직 등 중요한 변화를 겪으며 이에 따른 주택 수요를 충족시키기 위해서는 원활한 주택 거래가 필수적이다. 예를 들어 자녀의 출가 등으로 주택 수요가 감소한 고령층은 주택을 시장에 공급하고 매각 대금으로 노후 생계를 준비할 수 있다. 그러나 과도한 양도소득세 등으로 중대형 주택을 중심으로 한 연령별 손바뀜은 아직 그에 미치지 못하는 상황이다. 따라서 거래세 인하 등을 통해 부동산 조세를 개선하는 것은 세대 간 주택거래를 활성화해 전 연령 간 주택 수급의 불확실성을 낮출 수 있다.

기존 주택 거래만큼이나 신규 주택 공급 관련 불확실성 해소도 중요하다. 주택 공급은 착공부터 완공까지 오랜 시간이 걸리는 속성 때문에 태생적으로 많은 위험을 내포하고 있다. 한국은 재건축 인허가 시 구조 안전성 비중이 20%에서 50%로 높아진 2018년의 정책 변화로 인해 재건축사업 인허가 기간이 늘어나고 불확실성이 더해졌다.

정책 불확실성으로 인한 거래 감소는 임대차시장에서도 발생했다. 특히 지난 정부에서 시행된 임대차 3법은 극심한 전세난을 야기했다. 임대인에 대한 규제는 그 취지는 좋으나 전·월세 공급 감소를 야기하고 결국에는 그 부담이 상당 부분 세입자에게 전가된다. 높은 전·월세 수요를 충족하기 위해서는 충분하고 안정적인 임대 물량 공급이 필요하다. 공공 부문이 이런 수요를 다 충족하는 것은 불가능하므로 민간 부문의 적극적인 참여가 필수적이다. 2017년 도입된 주택임대사업자에 대한 혜택은 아파트에선 1년 만에 폐기돼 큰 정책 혼란을 불렀다.

주택은 구매 후 오랜 기간 사용하는 내구재다. 내구재 소비는 비내구재에 비해 경기 변동에 민감하며 불확실성이 증가할 경우 관망적 태도를 취하는 경향이 있다. 따라서 양질의 주거환경을 제공한다는 주택정책의 목표를 달성하기 위해서는 정부가 주택시장의 불확실성을 줄여줘야 한다. 하지만 앞에서 살펴본 바와 같이 최근 몇 년간은 정부 정책이 오히려 주택시장의 불확실성을 조장해온 면이 있다. 현재는 세계적으로 부동산 가격이 하락하며 시장의 불확실성이 크게 증가한 상황이다.

이와 같은 여건 아래 앞으로 정책당국은 장기적이며 예측 가능한 주택정책 설계를 통해 기존 주택의 거래, 신규 공급, 전·월세 임대를 활성화해 부동산시장 연착륙을 도모하기를 기대해본다.