상생 임대차계약 지킨 임대인, 비과세 거주요건 면제

김대경의 절세노트

정부는 임대차 시장의 전·월세 가격 안정을 유도하고 임대인이 양도세 혜택에서 요구하는 실거주 요건을 충족하기 위해 이주하는 과정에서 연쇄적인 임차인의 퇴거를 방지하기 위해 상생임대주택에 관한 혜택을 마련해 시행하고 있다. 임대인이 직전 임대차계약과 상생 임대차 계약 요건을 준수하는 경우에는 △1가구 1주택 비과세의 2년 거주 요건 △1주택자의 양도차익에 연 4%의 장기보유특별공제율을 적용할 때 요구되는 2년 거주 요건 △장기임대주택을 보유한 상태에서 거주 주택의 비과세를 적용하는 2년 거주 요건을 모두 면제해준다.

주택을 취득하고 임차인과 맺은 계약이 직전 임대차계약이다. 이 계약 기간이 끝나 갱신하거나 새롭게 체결해 일정 요건을 충족한 계약을 상생 임대차계약이라고 한다.

직전 임대차계약은 임대 기간이 1년 6개월 이상이고 주택 취득 후에 임차인과 새롭게 계약한 것을 말한다. 종전 임대인과 임차인 사이의 계약을 승계한 경우 잔금을 지급하기 전에 임차인과 체결한 계약은 직전 임대차계약으로 분류되지 않는다.

상생 임대차계약을 맺을 때는 임대 기간이 2년 이상이고 직전 임대차계약 대비 임대료 증가율이 5% 이내여야 한다. 계약이 유효하려면 2021년 2월 20일부터 2024년 12월 31일까지 체결해야 한다. 임차인의 동일성은 충족하지 않아도 된다.

직전 임대차계약이나 상생 임대차계약의 임차인이 중도 퇴거해 임대 기간을 채우지 못하면 새롭게 체결한 임대차계약(종전과 같거나 낮은 임대료에 한함)에 따른 임대 기간을 합산할 수 있다. 단 이는 신규 임대차계약의 임대보증금이나 임대료가 종전 임대차계약에서 설정한 수준 이하로 책정될 때 유효하다.

김대경 하나은행 자산관리그룹 세무사