세입자가 방 빼도 상생임대인 인정…"보증금 낮춰 세입자 구하면 ok"

사진=뉴스1

임대인(집주인)이 세를 내놓은 주택을 상생임대주택으로 인정받는 과정에서 임대기간 요건을 따질 때 기존 세입자와 신규 세입자의 임대 기간을 합산해주는 규정이 신설된다. 기존 세입자의 사정으로 임대차 계약이 해지될 경우에 한해 임대인이 보증금과 임대료를 낮춰 신규 세입자와 임대차 계약을 체결하면 기존 세입자와 신규 세입자의 임대기간을 합쳐 상생임대주택 임대기간 요건을 계산하겠다는 것이다.

기획재정부는 18일 이 같은 내용이 담긴 '2022년 세제개편 후속 시행령 개정안'을 발표했다. 상생임대주택이란 집주인이 임대차 계약을 체결할 때 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상한 주택을 의미한다.

상생임대주택으로 인정받으면 임대인이 조정대상지역에 집을 갖고 있는 1가구 1주택자일 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 '2년 거주' 요건이 면제된다. 장기보유특별공제 혜택을 받기 위한 2년 거주 요건도 면제된다.

문제는 상생임대주택으로 인정받기 위해선 직전 계약에 따른 임대 기간이 최소 1년 6개월 이상이어야 하고, 5% 이내 인상률로 새롭게 체결되는 신규 계약의 기간도 2년 이상이어야 한다는 점이다. 하지만 최근 부동산 시장 침체로 인해 집값은 물론 전세 가격도 빠른 속도로 하락하면서 임차인(세입자) 입장에서는 기존 계약을 해지하려는 수요도 커졌다. 임대인 입장에서는 세를 놓은 주택을 상생임대주택으로 인정받기 위한 임대기간 요건을 채우기 어려워진 것이다.

기재부가 이날 내놓은 대책은 이처럼 상생임대주택 인정 요건을 충족하기 어려워진 집주인이 보다 쉽게 세를 놓은 주택을 상생임대주택으로 인정받을 수 있도록 하기 위한 조치다.

기재부는 소득세법 시행령을 개정해 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없는 경우 임차인이 스스로 퇴거 후 임대인이 종전계약보다 보증금과 임대료를 낮춰 새로운 임차인과 신규계약을 체결할 때 종전계약과 신규계약의 임대기간을 합산하겠다고 밝혔다.

정부는 이달 19일부터 다음달 3일까지 위와 같은 소득세법 시행령을 입법예고하고, 국무회의 등의 절차를 거쳐 올해 2월 중 개정 시행령을 공포·시행할 계획이다. 개정된 시행령이 시행된 이후 양도되는 주택부터 변경된 상생임대주택 인정 요건을 적용받을 수 있다.

정의진 기자 justjin@hankyung.com