숨통 트인 둔촌주공...분양시장 해빙기 멀었다 [권영훈의 집중탐구]
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뉴스플러스가 새로운 코너를 소개합니다. 바로 '권영훈의 집중탐구'인데요. 권 기자, 어떤 코너인가요?
'권영훈의 집중탐구'가 유튜브 채널에서 뉴스플러스 코너로 자리를 옮겼습니다. 집중탐구의 '집'은 하우스, 즉 우리가 사는 집을 뜻합니다.
집값 동향과 이슈 분석은 물론 알찬 재테크 정보를 전달할 계획입니다. 많은 관심바랍니다.
그럼 시작해볼까요? 이번 주 집값부터 살펴보죠?
먼저, 앵커에게 질문드립니다. 집값이 오르는 게 좋은 건가요? 내리는 게 좋은 건가요?
아마도 집을 가진 사람은 집값이 오르는 게, 집이 없는 사람은 집값이 내리는 게 좋을텐데요.
지난 정부에서 천정부지로 치솟던 집값이 현 정부들어 급락했습니다.
실제로 전국 집값은 지난해 4.68% 떨어져 한국부동산원이 집값 통계를 시작한 2003년 이후 가장 큰 폭으로 떨어졌습니다.
집값이 하락세인 건 분명합니다.
이번 주(1월 3주) 전국 주간 아파트 매매가격은 0.49% 하락해 전주(-0.52%) 보다 하락폭이 축소됐습니다.
세종과 인천, 대구 역시 낙폭은 축소됐지만 여전히 이들 지역이 집값 하락을 이끌고 있습니다.
이번 주 서울 아파트 매매가격은 0.35% 하락해 전주(-0.45%) 보다 하락폭이 축소됐습니다.
일부 시장가격 회복에 대한 기대심리가 작용한 것으로 풀이됩니다.
정부가 규제완화 조치들을 내놓으면서 낙폭은 줄고는 있지만 금리인상 기조로 당분간 집값 하락세는 이어질 것으로 보입니다.
집값이 떨어지면서 매매시장은 얼어붙었고, 분양시장도 녹록치 않은 사정이라고 합니다. 미분양이 지방에서 수도권으로 확산되고 있고, 단군 이래 최대 재건축인 둔촌주공 역시 기대 이하의 청약 성적표를 받았는데요.
올해 분양시장 전망과 청약전략을 살펴보겠습니다. 권 기자, 시장 분위기 어떤가요?
국토교통부에 따르면 지난해 말 기준 전국 미분양 주택은 6만 1천가구로 집계됐습니다.
정부가 위험수위라고 밝힌 6만 2천가구에 근접한 건데요.
특히 '악성 미분양'인 준공 후 미분양이 늘고 있다는 점입니다.
미분양 문제가 건설사는 물론 금융권, 나아가 실물경제에 뇌관으로 작용할 지 우려스러운 상황입니다.
때문에 정부가 미분양 주택을 매입해 임대하는 방안을 추진하는 등 안간힘을 쓰고 있습니다.
둔촌주공의 경우 약 5천가구 일반분양에 10만명 청약설이 나올 정도로 관심이 높았지만 평균 청약경쟁률 5.4대 1로 기대 이하의 성적을 보였습니다.
그런데 청약경쟁률 보다 중요한 게 계약률입니다. 17일 정당계약을 마감했죠.
30~40%에 그칠 것이란 우려와 달리 70%에 육박하는 계약률을 기록한 것으로 알려졌습니다. 한마디로 숨통이 트인 셈인데요.
예비당첨자 계약과 무순위 청약당첨자 계약이 남은 만큼 별 걱정은 없어 보입니다.
건설사들은 초기 계약률 60%만 넘으면 사업비 조달에 전혀 문제가 없다고 전했습니다.
이렇게 된 데에는 정부의 규제완화 조치들이 한몫했죠? 모처럼 분양시장이 다시 살아날 수 있을까요?
1.3 부동산 대책을 두고 사실상 둔촌주공 미계약 사태를 막기 위한 맞춤형 대책이란 평가가 지배적입니다.
강남3구와 용산구를 제외하고 전 지역을 규제지역(투기과열지구)에서 해제했는데요.
특히 전매기한을 수도권은 10년에서 3년으로, 비수도권은 4년에서 1년으로 줄었습니다.
수도권 분양가상한제 주택에 적용하는 실거주 의무도 사라졌습니다. 또, 12억원까지인 중도금대출 기준도 폐지됐습니다.
분양시장 바로미터라고 할 수 있는 둔촌주공이 제대로 추진이 안될 경우 사업주체나 건설사, 금융권에 악영향을 줄 수 있기 때문입니다.
둔촌주공이 한숨 돌리면서 분양시장에 온기가 돌 지는 지켜봐야 겠습니다.
전문가들은 "청약수요가 늘어야 한다"고 입을 모으고 있습니다.
금리가 올라 대출부담이 있는 데다 집값이 등락을 거듭하면서 '적정 분양가' 논란이 있어 수요가 크게 줄어든 상황입니다.
전문가들은 수요확대를 위해 규제를 다 풀어야 한다고 말합니다. 인터뷰 들어보시죠.
이월무 / 미드미네트웍스(청약365앱) 대표
"강남3구와 용산에 남아 있는 규제도 해제해야 하고, 토지거래허가구역도 마찬가지고. 한시적으로 1가구2주택 다주택자들도 미분양 주택 매입시 양도세를 물지 않게 하는 특단의 조치가 있어야 파급력이 있지 지금처럼 조금씩 풀어서는 고금리 시대에 쉽게 움직이지 않을 것"
최근 3년 동안 건설사들이 매년 민간아파트 30만 가구 이상을 분양했는데요.
정보업체에 따르면 올해 전국적으로 27만 가구 분양에 그칠 것으로 보입니다.
특히 공급폭탄으로 미분양이 속출한 대구와 인천 등지에서 분양물량을 크게 조절하는 분위기입니다.
올해 분양예정 물량 가운데 재건축, 재개발 등 도시정비사업이 많은 편인데요. 더이상 분양을 미루면 사업비가 늘어나기 때문입니다.
특히 강남권 핵심 입지에서 2천 가구 이상 준대어급 분양이 줄지어 나올 예정입니다.
전문가들은 "같은 강남권에서도 옥석을 가려야 한다"고 조언합니다. 인터뷰 들어보시죠.
박지민 / 월용청약연구소 대표
"대치, 청담, 반포의 경우 신규 분양가가 시세보다 20% 정도 싸다. 서초 방배동은 신규 분양가가 인근 지역 급매 보다 조금 높은 수준일 수 있다. 강남권 내에서도 편차가 클 수 있다. 분양성적이 저조할 수 있다"
앵커는 '될놈될'이란 표현을 아시죠?
'될 놈은 된다'란 뜻으로 입지나 가격 메리트가 있는 단지는 분양이 잘되고, 그렇지 못하면 미분양이 나는 이른바 '분양시장 양극화'가 심화될 전망입니다.
청약전략을 잘 세우는 게 어느 때보다 중요할 것 같네요. 청약제도가 워낙 복잡해 부적격 당첨자가 많이 나오고 있다고요?
청약수요자들은 올해 달라지는 청약제도를 꼼꼼히 챙겨야 하는데요.
먼저, 무순위 청약 신청 자격이 사라졌고, 신혼부부나 생애최초 특별공급이 미혼 청년에게도 청약기회가 돌아갑니다.
특히 투기과열지구 중소형의 경우 추첨제가 신설되면서 MZ세대로 불리는 청년층의 당첨기회가 늘었고, 중대형 가점비율이 확대돼 중장년층에게 유리하게 됐습니다. 인터뷰 들어보시죠.
박지민 / 월용청약연구소 대표
"투기과열지구는 4개구(강남3구, 용산구)만, 나머지는 비규제지역이 되었기 때문에 추첨제 물량이 많아진 상황이다. 전용 85㎡ 이하는 추첨제 60%이고, 전용 85㎡ 초과면 다 추첨제다. 2030 또는 1인가구, 2인가구들이 당첨받기 좋은 상황이 되었다"
민간 청약앱인 '청약365'를 운영중인 미드미네트웍스에 따르면 지난해 접속자 10명 중 2명은 2030세대로, 청약 부적격자는 5명 중 1명으로 나타났습니다.
청약제도가 복잡해 젊은 층들도 헷갈리는 만큼 자가진단을 강화하는 청약시스템 개선이 필요해 보입니다.
무주택자 입장에서 주택청약은 일반매매와 달리 초기 부담이 적은 만큼 합리적인 선택지일 겁니다.
전문가들은 "부동산은 타이밍이 중요하다"며 "서울, 수도권 분양가상한제 단지는 적극 청약하라"고 조언합니다. 인터뷰 들어보시죠.
이월무 / 미드미네트웍스(청약365앱) 대표
"작년 5월부터 집값이 떨어지기 시작했다. 갑자기 30~40%가 빠져버렸다. 그 타이밍에 집 산 사람들은 폭망했다. 부동산은 타이밍이다. 분양가상한제 단지는 서울이든 수도권이든 노려볼 만 하다. 지방의 경우 내년 상반기나 하반기까지 기다려 볼 필요가 있다. 분양가 대비 주변시세가 너무 빠졌기 때문에"
'권영훈의 집중탐구', 여기까지 듣겠습니다. 권 기자, 수고했습니다.