크게 바뀐 부동산 세법…취득·보유·처분 관련 세금 어떻게 되나

부동산 절세방법 (41)

지난해 말 세법 개정안이 국회를 통과하면서 올해 적용할 세법이 확정됐다. 지난 5일을 기점으로 서울도 강남 3구와 용산구를 제외하고 조정대상지역 등 투기지역에서 모두 해제됐다. 주택의 취득, 보유, 처분 등과 관련한 주요 세법 항목을 살펴본다.

먼저 취득의 경우 증여로 인한 취득은 종전에는 시가표준액(공시가격)에 세율을 곱해 계산하던 부분이 시가인정액(매매사례가액 등)으로 변경됐다. 통상 공시가격보다 매매사례가액 등이 높은 관계로 증여로 인한 취득은 세액 자체가 지난해보다 증가할 수 있다. 매매로 인한 취득은 지난 연말 발표한 부동산 정책(경제정책 방향)에서 다주택자의 취득세 중과 세율을 조정하기로 했다. 다만 법률 개정 사항이어서 국회 통과까지 시간이 걸릴 것으로 예상된다.

두 번째, 보유 중 발생하는 주택분 종합부동산세에 대해 알아본다. 과세표준 계산 때 공제되는 금액을 1가구 1주택자는 12억원까지, 다주택자는 9억원까지 상향했다. 이 부분만으로 최종 세액이 감소하는 효과가 기대된다. 또 전반적으로 세율을 하향 조정해 종합부동산세액이 감소하는 효과도 기대된다.

다만 3주택 이상에도 중과세율 폐지를 고려했던 정부안에서 일부 후퇴해 과세표준이 12억원을 초과하는 경우에는 최대 5% 세율을 적용하는 것으로 결정됐다. 이때 과세표준 12억원은 현행 공정시장가액비율 60%와 공시가격현실화율 70% 내외를 반영하는 경우 시세 기준 40억원 내외로 예상할 수 있다.

세 번째, 양도소득세도 변화가 있다. 개인 종합소득세 개정으로 과세표준이 조정됐다. 기존 1200만원과 4600만원을 기준으로 나뉘던 세율이 1400만원과 5000만원으로 변경됐다. 해당 조건만으로 일부 양도소득세가 감소하는 효과를 볼 수 있다.

조정대상지역 내 다주택자가 소유한 주택을 매도할 때 적용하는 중과세율 유예는 시행령 개정을 통해 2024년 5월까지 연장을 추진한다. 2월께 최종 확정될 것으로 보인다. 중과세율이 적용되지 않는 사례라면, 보유 기간에 따라 최대 30%의 장기보유공제도 가능하다. 양도가 진행되는 경우 잘 반영해 계산해야 한다.

배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 재산 양도 시 적용하는 이월과세 기간이 5년에서 10년으로 늘어난다. 이 경우 양도차익 계산 시 최초 취득가액을 적용한다.

서울의 비조정대상지역 주택을 지난 5일 이후 증여받았다면 보유 2년만으로 비과세 적용이 가능하다. 비과세 적용 때 거주 요건과 관련해서는 주의를 기울여야 한다. 이번에 조정대상지역에서 풀린 서울 보유 주택을 조정대상지역일 때 취득한 경우라면, 비과세를 위한 실거주 2년의 조건은 변경되지 않는다. 다만 2013년 1월 5일 이후 취득한 경우라면 보유 2년만으로 비과세 적용이 가능하다.

이와 함께 아파트에 대해 임대사업자 등록을 할 수 있게 하고 취득세 감면 혜택 등을 제공한다는 정책 발표가 있었다. 이 부분은 먼저 법령 개정이 이뤄져야 해 국회 논의 결과를 살펴봐야 한다.

김성일 리겔세무회계법인 대표