대출 금리 점점 낮아지는데…"특례보금자리론 4% 최선인가요?" [채선희의 금융꼬투리]

지난 26일 특례보금자리론 금리 0.5%p 인하
일반형 금리 연 4.25~4.55%로 낮아져

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"지금이라도 금리 낮췄다니 다행입니다. 좀 더 긍정적으로 고민하게 됐어요", "시간 지나면 은행금리가 더 낮아질텐데, 정책상품 금리가 4%대로 책정된 게 말이 됩니까", "빚부담 줄여주겠다는 취지는 좋지만…오히려 서민 상대로 이자장사 하는 것 같은데요"

집 값 하락을 막고 실수요자의 이자 부담을 완화해주고자 정부가 야심차게 도입한 '특례보금자리론'을 놓고 논란이 이어지고 있습니다. 소득 제한이 없고 최대 5억원까지 빌릴 수 있어 기대를 모았지만 4%대인 금리 수준이 크게 매력적이지 않다는 이유에서입니다. 은행권 대출금리가 인하되는 상황에서 금융소비자들의 고민이 깊어지고 있습니다.

28일 금융권에 따르면 정부는 특례보금자리론 금리를 당초 발표보다 0.5%포인트 인하하기로 했습니다. 시중금리가 하락하면서 은행의 주택담보대출(주담대) 금리가 특례보금자리론보다 낮아지자 실익이 없다는 논란이 커진 데 따른 결정입니다.

이를 두고 더 늦기 전에 조치가 나와 다행이라는 의견이 나오는 반면, 출시를 불과 나흘 앞두고 부랴부랴 낮춘 모양새여서 수요자들의 혼란만 가중시켰다는 비판도 적지 않습니다. 물론 정책이 발표될 때까지만 해도 시중 금리가 8%대까지 치솟고 더 오를 것이란 전망이 다수여서 수요가 많을 것으로 예상됐습니다. 그러나 분위기가 몇 주만에 달라지면서 정부도 적잖이 당황했을 겁니다.

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특례보금자리론은 기존의 보금자리론에 안심전환대출, 적격대출을 통합한 정책모기지 상품입니다. 9억원 이하 주택을 대상으로는 최대 5억원까지 대출받을 수 있습니다. 눈길을 끄는 점은 기존 정책모기지와 다르게 소득 제한이 없고 총부채원리금상환비율(DSR)도 적용되지 않는다는 점입니다.

문제는 금리입니다. 특례보금자리론은 주택 가격이 6억원 이하이거나 부부 합산 소득이 연 1억원 이하일 경우 받을 수 있는 우대형과 주택 가격이 6억원을 초과하거나 부부 합산 소득이 연 1억원을 넘으면 적용되는 일반형으로 나뉘어져 금리가 적용됩니다.

이번 금리인하 결정으로 일반형 금리는 연 4.25∼4.55%, 우대형은 연 4.15∼4.45%로 낮아졌습니다. 그러나 이미 시중은행 변동형 주택담보대출금리 하단이 4%대 중반으로 떨어진데다, 혼합형 금리(5년간 고정금리 후 변동금리로 전환)의 경우엔 4%대 초중반에서도 대출을 받을 수 있는 상황입니다.

자금시장 경색이 완화되고 정부가 대출금리 인상 자제령을 내린 만큼, 은행권 대출금리가 다시 크게 올라갈 가능성은 적은 상황입니다. 또 경기침체 우려가 깊어지는 가운데 금리 상승세가 정점을 찍었다면 금융권 변동금리가 더 낮아질 가능성도 있습니다.

특례보금자리론은 정부가 제시하는 우대금리를 최대 0.9%포인트 적용받으면 최저 연 3.25%까지 금리를 낮출 수 있습니다. 다만 조건이 꽤 까다롭습니다. 일단 집 값이 6억원 이하여야 자격이 됩니다. 이 가운데 저소득청년(만 39세 이하, 부부합산소득 6000만원 이하)이면 0.1%포인트, 사회적배려층(한부모·장애인·다문화·다자녀가구) 일 경우 0.4%포인트, 결혼 7년 이내 신혼가구 0.2%포인트, 미분양주택 0.2%포인트씩 우대금리를 제공하는데, 이 조건을 모두 채우는 건 쉽지 않습니다.

이에 업계 관계자들은 특례보금자리론을 신청하기 전에 인터넷은행을 포함한 은행별 주담대 상품 금리 비교를 꼼꼼히 확인할 필요가 있다고 입을 모읍니다. 다만 최대 5억원에 달하는 대출 한도 등 은행 대비 장점도 있기 때문에 일단 특례보금자리론을 받아놓은 뒤 이후 비교금리, DSR조건 등을 따져 은행 주담대 상품으로 갈아타는 방법도 제시하고 있습니다.

소득기준을 떠나 서울에 내 집 마련을 하고 싶은 실수요자들 일부는 특례보금자리론을 이용할 수 없습니다. 특례보금자리론 집 값 상한이 9억원이기 때문입니다. 부동산R114가 재고아파트 비중을 조사한 결과에 따르면 서울은 9억이하 아파트 비중이 34%에 불과합니다.

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대출을 결정짓는 집 값 9억원에 대한 판단 기준은 'KB시세'로 결정됩니다. 실거래가액이 9억원 이하라고 해도 KB시세를 통한 금액이 그 이상이면 특례보금자리론을 신청할 수 없습니다. 최근 부동산 시장에 거래절벽이 나타나면서 급매물이 속출하는 가운데, KB시세를 통한 대출은 현실을 반영하지 못하는 것이라는 지적이 나오는 이유입니다.

KB시세가 없는 경우엔 한국부동산원 시세, 주택공시가격, 감정평가액 순으로 적용됩니다. 신축 아파트는 분양가액을, 분양가액 적용이 적합하지 않은 경우 감정평가액을 적용하지만 사실상 실거래가격이 대출 가능 기준이 될 가능성은 없다고 봐야합니다.

특례보금자리론의 대출 심사기간은 30일입니다. 통상 주담대 심사가 평균 일주일 정도 걸리는 것에 비하면 긴 기간으로 볼 수 있습니다. 금융위원회는 신청 접수 가능일인 30일부터 한 달 이내에 자금이 필요한 경우엔 특례보금자리론 이용이 어렵다고 설명했습니다. 해당 기간 원하는 급매물이 나올 경우엔 특례보금자리론을 적용받을 수 없다는 점도 살펴야 할 부분입니다.

채선희 한경닷컴 기자 csun00@hankyung.com