전세 안정화 대책이 절실한 이유[심형석의 부동산정석]
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한경닷컴 더 머니이스트
전세시장 안정돼야 매매시장도 안정
임대인의 어려움, 임차인에게 전가될 수 있어
전세대출제도부터 손질해야
부동산114에 따르면 지난 1월20일 기준 전국 아파트 전세가격은 전주와 비교하면 0.12% 하락했습니다. 서울 아파트 전세가격 또한 같은 수치로 떨어졌습니다. 서울 외곽의 전세가격 하락세가 더 우려됩니다. 강북구와 구로구는 각각 0.57%, 0.46%씩 하락했습니다.설문조사 결과 전세가격 하락세는 올해 상반기에는 유지될 것으로 내다봤습니다. 2년 전 높은 전세가격으로 계약했던 재계약 물량이 전세의 월세화 현상과 함께 고금리와 입주물량의 영향으로 작년 하반기 전세가격 하락폭을 벗어나기 어려울 겁니다.
전국 주택시장의 바로미터라고 할 수 있는 서울의 전세가격은 하락할 가능성이 높습니다. 올해 서울의 아파트 입주물량은 크게 늘지 않습니다만 거대단지의 입주물량은 꽤 됩니다. 대표적인 지역은 서울 강남권입니다. 개포 주공 아파트를 재건축한 2개 단지만 1만가구가 넘습니다. 8월 입주 예정인 반포의 한 아파트도 3000가구에 가깝습니다. DMC에 입주하는 2개 단지도 2700가구에 이릅니다. 지금까지 누적되어 남아있는 전세물량과 함께 신규로 입주하는 거대단지들은 서울 나아가 수도권 전체 전세시장이 흔들릴 가능성이 큽니다.
전세시장이 어려워지면 당연히 전세임차인이 피해를 입게 됩니다. 조금이라도 더 높은 전세가격을 받은 임대인이 밉지만 전세보증보험에 가입되어 있지 않은 경우 임대인의 어려움은 곧바로 임차인에게 전가됩니다. 임차인을 보호하기 위해서라도 전세시장의 안정은 필수적입니다.
전세는 내 집 마련의 가장 큰 도구입니다. 여전히 주택금융이 잘 갖춰져 있지 않은 우리나라의 경우 그동안 전세라는 임대차 관행이 내 집 마련을 위한 사적금융의 역할을 수행해왔습니다. 과거 정부에서 갑자기 전세가 악의 축이 됐지만, 우리나라 사정에서 전세의 긍정적인 역할은 부활할 필요가 있습니다. 이제 전세는 보증부 월세나 반전세의 형태로 바뀌겠지만 상당히 오랜 기간 동안 전세는 관행으로 남아있을 겁니다. 부동산시장의 안정을 위해서도 전세의 순기능에 맞는 정책적 지원이 필요한 시점입니다. 전세 안정화 대책이 골든 타임을 놓치지 않았으면 합니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수
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