1기 신도시 특별법에 엇갈리는 명암…'특별법' 통한 개발 방식 비판도

100만㎡ 이상 택지 대상…적용 제한적
소규모 단지 중심으로 “역차별” 비판도
“일반법 개정 통해 규제 완화 혜택 줘야”

경기 성남시 분당구 시범한양아파트의 모습. / 임대철 한경디지털랩 기자

정부의 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’(신도시 특별법) 내용을 확정지으며 노후단지 주민의 명암이 엇갈리고 있다. 1기 신도시 외에도 자격이 되는 택지는 똑같은 혜택을 받을 수 있지만, 같은 지역에서 특별법이 적용이 되는 구역과 그렇지 않은 구역이 혼재돼 있기 때문이다. 특히 사업에 어려움을 겪는 소규모 노후 택지를 중심으로 “특별법으로 규제 완화를 해주는 탓에 역차별을 받게 됐다”는 볼멘소리도 나온다.

8일 국토교통부에 따르면 이번 특별법의 적용 대상인 ‘20년 경과 100만㎡ 이상 택지'는 전국에 49곳이다. 100만㎡ 기준에 못 미치더라도 인접 지역을 묶으면 특별정비구역으로 지정할 수 있다. 특별정비구역으로 지정되면 종 상향을 통한 용적률 완화 혜택을 받고, 재건축 안전진단 역시 면제되거나 완화된 기준을 적용 받는다.

애초 특별법은 노후화한 1기 신도시 재정비를 위해 계획됐지만, 원도심 등 역차별 논란을 우려해 전국 노후 택지로 대상을 넓혔다. 다만 특별정비구역으로 지정되기 위해선 100만㎡ 이상의 면적을 확보해 통합정비를 해야 하기 때문에 실제 혜택을 볼 수 있는 택지는 제한적일 전망이다.

특히 한 구역 안에 이해관계가 상충하는 지역의 경우, 특별정비구역 지정부터 갈등이 불가피하다. 대표적인 1기 신도시인 일산은 단지마다 사업 방식과 진행 속도가 다르다. 이미 리모델링 사업을 통해 시공사를 선정한 단지가 있고, 재건축 단지 사이에서도 사업 방식이나 속도에 관한 입장 차이가 다르다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “정부와 주민 간 갈등도 있겠지만, 같은 구역 내 주민 간 갈등을 중재하는 기능이 특별법에 포함돼 있지 않다”고 말했다.

특별법을 통해 특정 지역에만 특혜를 주는 정비 방식이 문제라는 지적도 있다. 기존에 진행 중인 정비구역에 적용된 규제와 특별법을 통해 적용되는 규제의 차이가 크기 때문이다. 국회에 따르면 1기 신도시를 겨냥해 발의된 특별법은 이미 6개에 달한다. 모두 신도시 정비사업 과정에서 규제를 대폭 완화하는 내용이다. 발의 때마다 원도심 등 주변 노후 지역에 대한 역차별 논란이 일었다.

한 정비업계 관계자는 “특별법 방식으로 문제가 생길 때마다 핀셋으로 규제 완화를 해 역차별 논란이 생기는 것”이라며 “기존 일반법을 개정해 소규모 단지도 같은 혜택을 누리는 게 맞는 방향”이라고 했다.

이미 일부 지자체에서는 일찌감치 특별법에 준하는 정비사업 가이드라인을 다시 작성하고 있다. 한 수도권 지자체 정비사업 담당 관계자는 “도로 하나를 두고 특별정비구역과 기존 정비구역의 규제 차이가 클 수밖에 없다”며 “이 경우 주민 반발이 예상돼 주민 의견 조사를 다시 하려고 준비 중”이라고 했다.

부동산 시장에서는 벌써부터 ‘특별법 수혜 단지’에 대한 문의가 늘어나는 등 과열 양상이다. 경기 성남시 분당구의 한 공인중개사무소 관계자는 “재건축을 추진 중인 대단지에 대한 급매 문의가 늘었다”며 “특별법 적용이 가능하냐는 문의가 많았다”고 했다.

유오상 기자 osyoo@hankyung.com