규제 풀린 송도, 지금이 집값 바닥?…갭투자 수요 '꿈틀'

최근 3개월간 거래 증가 1위
'더샵 엑스포' 갭 5천만원 불과
전문가 "섣부른 투자 주의해야"

최근 인천 연수구 송도동 아파트 대상의 갭투자 사례가 늘고 있다. 송도 아파트의 가격이 큰 폭으로 떨어진 상황에서 부동산 규제가 풀리자 갭투자 수요가 움직이고 있다는 분석이다.

8일 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 최근 3개월간 송도동은 전체 아파트 매매 350건 가운데 15건(4.2%)이 전세를 끼고 매입한 거래로 나타났다. 같은 기간 읍·면·동 기준 갭투자 증가세가 가장 두드러졌다.

갭투자는 소유주가 아파트를 매입한 뒤 직접 거주하는 기간 없이 임대 목적으로 전·월세를 놓은 계약을 말한다.

송도가 갭투자자의 관심을 끄는 것은 작년부터 매매가가 크게 떨어졌기 때문이다. 한국부동산원 통계에 따르면 송도동이 있는 연수구 아파트값은 지난해 누적 15.1% 떨어졌다. 수도권에서는 시·군·구 기준으로 경기 광명시(-15.4%) 다음으로 하락폭이 컸다.

집값이 떨어지면서 갭(매매가와 전셋값의 차이)이 줄었다. 최근 3개월 내 거래된 사례 중 갭이 가장 작았던 ‘더샵 엑스포 10단지’ 전용 115㎡ 3층 매물은 지난해 11월 6억8000만원에 손바뀜한 뒤 곧장 6억3000만원에 세입자를 들였다. 매매가와 전셋값의 차이가 5000만원에 불과한 셈이다. 인근 ‘더샵 센트럴시티’ 전용 59㎡ 7층 물건은 작년 11월 4억9500만원에 매매된 뒤 12월 4억1000만원에 전세 계약서를 썼다. 갭은 8500만원이다.

지난해 11월 정부의 부동산 규제 완화로 조정대상지역에서 비규제지역이 된 것도 한몫했다. 조정대상지역에서 제외되면 종합부동산세, 양도소득세 중과가 배제되고 양도세 비과세 요건인 2년 실거주 의무가 없어진다. 담보인정비율(LTV)이 최대 70%까지 확대되고, 재당첨 제한 등 청약 관련 규제에서도 자유로워진다.

다만 전세 수요가 전국적인 감소세를 보이는 만큼 섣불리 갭투자에 나서선 안 된다는 지적이 나온다. 양지영 R&C연구소 소장은 “송도 집값이 바닥이라는 인식이 확산하면서 갭투자 수요가 증가하고 있다”며 “다만 전세 세입자를 구하기 어려운 상황인 데다 올해 예정된 입주 단지가 많다는 점을 고려해야 한다”고 조언했다.

이혜인 기자 hey@hankyung.com