1기 신도시 특별법, 꾸준히 지켜봐야 하는 이유 [이은형의 부동산 돋보기]

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경기도 고양시 일산 신도시 일대. 사진=연합뉴스

재건축이나 재개발을 통해서 아파트를 짓게되면 때 보통 10~20년이 걸립니다. 우리 사회는 이를 두고 빠른 편일 수 있다고 인식합니다. 정책을 다루는 입장에서 보면 자못 애매한 사안입니다.

예를 들어 신축 아파트를 분양받고 입주해서 거주하다 보면 10~20년이 금방 지나는데 만약 그때부터 재건축을 얘기하더라도 다시 10~20년이 소요돼 아파트 연식이 금방 30~40년이 되는 식입니다. 이런 아파트들이 개별 단지 정도가 아니라 특정 지역에 대규모로 집중돼 있다면 더욱 어렵습니다.

최근 정부가 발표한 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'은 이를 다루고 있습니다. 제시된 내용은 아직 우리에게 선례가 없던 도시 단위의 대규모 재건축을 원활히 추진하기 위한 제도 정비라고 요약할 수 있습니다.

우선 특별법의 적용 대상과 범위를 명확히 했습니다. 시설물 노후도 기준을 택지조성사업이 완료된 후 20년 이상으로 설정한 것은 지역 노후도가 가시화되기 전 정비사업의 계획을 미리 논의할 수 있게 된다는 점에서 중요합니다. 이주대책은 물론 정비사업의 소요 기간을 단축하기 위한 가이드라인과 절차 간소화도 포함됩니다.

재건축 안전진단을 면제하거나 완화한다는 것은 더욱 의미가 큽니다. 지금까지의 재건축 안전진단은 재건축을 억제하려는 목적이 상대적으로 컸던 반면, 이번 특별법은 재건축을 추진·촉진·장려하겠다는 것으로서 정책 방향 자체가 다르기 때문입니다.

용적률, 용도지역 등의 규제완화(종 상향 등)도 특별법에서 다루겠지만, 고밀개발(고밀도 개발)을 주택수요 등의 문제를 모두 해결할 수 있는 해법으로 간주하는 우를 범해서는 안 됩니다. '집이 없으면 무조건 높게 건물을 올려서 많이 지으면 되는 거지, 남산을 가리든 한강이 안보이든 그게 무슨 상관이냐'는 식의 무지한 주장이 대두돼서는 안 됩니다. 현실에서는 용적률 상향의 반대급부로 공공기여(기부채납)의 규모도 늘어날 것이기에 개별 단지별로 의견이 갈릴 수 있습니다.

재건축초과이익에 대한 환수논의 등 신도시 재정비사업의 장애요인이 여전하다는 점도 감안할 필요가 있습니다. 이런 부분들이 존치된다면 특별법의 정책효과를 저해할 가능성이 있기 때문입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 이은형 (재)대한건설정책연구원 연구위원

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