[힘이 되는 부동산 법률] 임차인 갱신요구 거절 후 주택 매도한 임대인의 배상책임

한경닷컴 더 라이프이스트

실거주의사 없음에도 불구하고 마치 실거주할 것처럼 거짓말하면서 임차인의 갱신요구권을 거절하고 임차인 명도 후에 실거주하지 않은 채 타인에게 매각해버린 임대인에 대해 손해배상책임을 인정하는 판결이 최근 선고되었다.

주택임대차보호법 제6조의 3 제5항, 제6항에는 실거주의사 없이 임차인의 갱신요구를 거절한 후 이를 제3자에게 “임대”한 경우의 손해배상책임만을 정하고 있어, 임대가 아니라 매도한 경우에 배상책임이 있는지 실무상 논란이 있었다. 이번 판결은, 매도한 경우에도 책임이 있다는 점과 그 책임의 근거가 무엇인지를 분명히 한 점에 의의가 있다.

★ 서울중앙지방법원 2022. 12. 14. 선고 2022가단5113218 [손해배상(기)] 판결

1. 인정사실
가. 원고들은 2019. 12. 16. 피고와 사이에 서울 00구 00동 000 아파트 00동 000호(이하, ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 임대차보증금은 1,240,000,000원, 임대차기간은 2019. 12. 28.부터 2021. 12. 27.까지로 정하여 임대차계약(이하, ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.

나. 원고들은 원고 한00의 아내이자 원고 구00의 며느리인 000을 통하여 이 사건 임대차계약의 기간만료일로부터 약 2개월 전인 2021. 10. 25. 피고 측에 이 사건 부동산에 관한 임대차계약의 갱신을 요청하였고, 이에 피고 측은 ‘피고가 이 사건 부동산에 실제로 거주할 것’이라는 이유로 계약갱신 요구를 거절한다는 의사를 표시하였다.

다. 원고들은 2021. 11. 4. 이00과 사이에 서울 00구 00동 000아파트 ##동 ##호(이하, ‘신규 임차 부동산’이라 한다)에 관하여 임대차보증금은 1,300,000,000원, 월 차임은 1,500,000원, 임대차기간은 2021. 12. 27.부터 2023. 12. 26.까지로 정하여 임대차계약을 체결하였고, 2021. 12. 27. 이 사건 부동산에서 신규 임차 부동산으로 이사하였으며, 신규 임차 부동산에 관한 임대차계약 체결을 위한 중개수수료로 5,800,000원을 지급하고, 이사 비용으로 2,810,000원을 지급하였다.

라. 피고는 실제로 이 사건 부동산에 거주하지 아니하였고, 2021. 12. 17. 김&&, 서&&과 사이에 매매대금을 3,670,000,000원으로 정하여 이 사건 부동산에 관한 매매계약을 체결하고 2022. 2. 16. 김&&, 서&&에게 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

2. 판 단
가. 관련 법령

■주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 ⑤ 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다. 1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액 2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3. 제1항 제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액