무너지는 주거와 숙박의 경계…세제 정비가 필요합니다[최원철의 미래집]

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최근 연이은 전세사기에 전세 기피현상이 확산하고 있습니다. 신축빌라는 월세 거래만 되고 있는데, 그나마도 보증금을 줄이려다보니 주세까지 등장했다고 합니다. 많지는 않더라도 단기임대 수요가 있다는 의미입니다. 거주기간이 짧아지면서 주거와 숙박의 경계도 모호해지고 있습니다. 주세는 보증금 없이 주 단위로 지내는 호텔의 단기 숙박과 비슷합니다.

호텔의 '한 달 살기' 프로그램도 같은 경우입니다. 신종코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 영업이 어려워진 호텔들은 살아남기 위해 '한 달 살기' 프로그램을 운영했습니다. 제주도뿐만 아니라 서울에서도 엄청난 인기를 끌면서 이를 활용해서 주거문제를 해결하시는 분들이 늘었습니다. 기업 면접 등 일자리를 구하기 위해 이용하는 경우도 있고 이사 시기 문제로 한 두달 거처가 마땅하지 않은 분들에게 호응이 좋다고 합니다.

규제가 바뀌면서 주거와 숙박이 뒤바뀐 경우도 있습니다. 생활형숙박시설은 아파트 대신 주거가 가능하다는 이유로 집값 상승기 많은 인기를 끌었습니다. 일반 호텔과 달리 취사가 가능하고 아파트 대용으로 활용할 수 있다며 분양한 곳도 많았습니다.

하지만 최근에는 반드시 호텔이나 주거용 오피스텔로만 사용해야 한다고 하면서 마이너스 프리미엄 매물이 급증하고 있습니다. 기본은 호텔로 사용하되 구조변경을 하면 주거용 오피스텔로 바꿀 수 있다는 것인데, 주차장이나 피난계단 등 구조변경이 어렵기 때문입니다.

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이런 사례를 볼수록 주거와 숙박을 구분하기 어렵습니다. 호텔에서 한 달을 살면 숙박일까요 주거일까요. 반대로 주세로 오피스텔에서 한 달을 지내면 숙박이 아닌 주거가 될까요. 주세나 월세가 급증하면서 장기숙박도 주거가 될 수 있고 반대로 단기 주거는 숙박과 구별이 되지 않습니다.

외국인의 경우에는 장기간 머물 경우는 서비스드 레지던스라고 하는 오크우드나 여의도 메리어트에 투숙합니다. 에어비엔비를 통해 중장기 숙박시설을 찾기도 합니다. 국내에서 에어비엔비를 통한 외국인 숙박이 허용되고 있기에 한 달 또는 6개월 이상 거주하는 외국인들이 활용하고 있습니다. 임대료만 내며 1년 이상 투숙하기도 합니다.

반대로 내국인이 생활형 숙박시설에서 장기 투숙한다면 이는 숙박일까요 주거일까요. 전세나 월세와의 차이점도 모호해집니다. 주세를 받는 빌라나 아파트와 비교해 명확한 차이를 제시하기도 어렵습니다.

이러한 문제가 발생하는 원인은 세금입니다. 주거용도냐 아니냐에 따라 다주택자 여부가 결정되고, 그에 따라 종부세 중과, 재산세, 양도세, 취득세 등이 모두 영향을 받습니다. 주거용 오피스텔도 주거로 전입신고를 하느냐 마느냐에 따라 업무용이냐 주거용이냐가 결정되어 세금 문제가 발생합니다.

선진국은 어떻게 할까요. 소유주는 재산세를 내고 임대로 사는 분은 임대료에 모든 비용이 포함되는 게 일반적입니다. 일반 주택과 임대주택, 호텔에 산다고 세금이 달라지진 않는 국가가 많습니다.

국내도 주거와 숙박의 모호한 경계가 생기기 시작했습니다. 내가 매입한 생활형숙박시설에 내가 임대로 1년을 살면 종부세를 내야 할까요? 그렇다면 옆집 사람과 호실을 바꿔 사용하면 세금을 피할 수 있는걸까요. 이제 우리도 단순히 주거와 숙박을 아우르는 선진화된 세금체계를 마련해야 합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수

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