공공재개발 vs 지역주택조합, 토지 등 소유자에게 유리한 사업은?

몇 차례 민간 주도의 재개발사업이 무산된 서울 도심의 정비사업구역에서 공공재개발사업과 지역주택조합사업이 경쟁하는 경우가 적지 않다.

서울 도심 내 ‘1차 공공재개발 선정구역’으로 종로구 숭인동 1169 구역, 신문로 2-12 재개발구역, 신설1 재개발사업, 충정로 1 구역 등 24곳이 있다. ‘2차 공공재개발 구역’으로는 마포구 아현동 699 일대를 비롯해 8개 구역이 있다.

이들 공공재개발 구역은 민간에서 추진하는 재개발사업이 좌초된 경험이 있어 지역주택사업과 관련한 업무대행사와 홍보대행사가 활발히 활동하고 있다. 그러나 공공재개발을 원하는 토지 등 소유자 및 주민과 지역주택조합사업을 추진하려는 투자자 사이에 고소, 고발을 비롯한 갈등이 발생하고 있다.

공공재개발은 국토교통부와 서울시가 10년 이상 정비사업이 정체된 사업지를 선정해 진행하는 정비사업 형태 중 하나다. LH, SH 등에서 정비사업에 참여해 낙후지의 주거환경을 개선하고 도심 내 주택 공급을 촉진하는 사업이다. 시공자는 조합에서 선정한다. 공공이 공적 지원을 받아 정체된 정비사업을 정상화하고 규제 완화를 통해 사업 속도를 높여 도심 내 주택 공급을 확대하는 게 핵심이다. 주민이 임대공급 확대 등에 동의하면 해당 사업에 도시규제 완화, 분양가상한제 제외 등 특례가 부여될 수 있다. 또 조합원 분양분을 제외한 나머지의 50%를 임대로 공급하게 된다.

이에 비해 지역주택조합사업은 주택법에 기반하고 있다. 지역주택조합이 무주택자 조합원을 모집하고, 조합원이 납부한 계약금과 분담금, 브리지 대출 등을 통해 사업구역 내 토지를 매입하게 된다. 사업구역 내 토지 소유자가 아니라 원칙적으로는 지역주택조합 가입자가 아파트를 분양받게 되는 것이다. 청약통장이 필요하지 않고 사업이 성공한다면 상대적으로 저렴한 가격에 내 집을 마련할 수 있는 게 장점이다.

최근 민간 재개발에 실패한 정비사업구역에서 공공재개발과 지역주택조합사업이 동시에 진행되는 곳이 있다. 이런 경우 공공시행자는 지역 주민의 공공재개발 추진을 여러 방면에서 돕고 있다. 이를 두고 지역주택조합사업을 지지하는 측에서는 공공시행자의 주민봉사단 지원이 불법이라는 취지의 주장을 하지만 공공시행자의 지원을 제재하는 법적 근거도 없고 주민과 지원 약정을 체결해 경비를 지급하고 있으므로 절차적인 문제도 없다.

공공재개발이 진행되면 지역주택조합사업 추진이 불가능한 측면이 있다. 서울북부지방법원은 2021년 ‘이 사건 사업 구역은 2021년 3월 29일 서울시의 공공재개발 후보지로 최종 선정됐고, 이러한 공공재개발사업이 추진돼 정비구역 지정 및 정비계획이 정식으로 수립되는 경우 이 사건 사업 구역 내에서의 지역주택조합사업 추진은 불가능하다’고 판결한 바 있다. 유사한 문제로 지역주택조합 가입자가 지역주택조합을 상대로 손해배상청구 소송을 한 사례에서 서울서부지방법원은 ‘지역주택조합은 공공재개발 또는 재건축에 해당하지 아니해 지역주택조합이 시행하는 사업의 속도 및 성패에 관해 일반인으로서는 쉽게 가늠하기 어렵고 지역주택조합 및 지역주택조합 추진위원회는 조합원이 지급한 분담금을 재원으로 경비를 지출해 별도의 수익 활동도 없다’고 판단하며 청구인용판결을 하기도 했다.

이처럼 공공재개발과 지역주택조합사업이 함께 추진되는 구역은 토지 등 소유자와 지역주택조합 가입자 간 이익이 상충하는 구조를 띠고 있다. 해당 구역 내 토지 등을 소유한 경우 자신에게 어떤 사업이 유리할지 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.

고형석 법률사무소 아이콘 대표 변호사