"건물주가 저 대신 권리금을 받았어요"…소송 가능할까 [아하! 부동산법률]

한경닷컴 더 머니이스트

사진=게티이미지뱅크

"권리금을 회수할 목적으로 신규 세입자를 건물주에게 주선했습니다. 문제는 건물주가 신규 세입자에게 권리금을 받았다는 겁니다. 건물주는 제가 임대료 연체 사실이 있다며 조용히 나가라고 합니다. 이 경우 건물주가 권리금을 저 대신 받아도 되는 건가요?"

상가 임대차에서 권리금 거래를 두고 세입자와 건물주 간 분쟁이 일어나는 경우가 심심치 않게 발생하고 있습니다. 세입자의 권리금 거래는 법률로 보호받기 때문에 건물주더라도 세입자의 권리를 보장해야 합니다.

때문에 권리금 거래는 흔히 세입자의 고유 권리로 인식돼 왔습니다. 하지만 세입자의 위법 행위나 권리금 종류에 따라 건물주의 권리금 거래가 가능한 경우도 있습니다.

권리금이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻합니다. 2015년 상가건물 임대차보호법(상임법)이 개정되면서부터 법으로 보호받게 됐습니다.

상가건물 임대차보호법(이하 상임법) 제10조의3 제2항에는 '권리금 계약은 신규 임차인(신규 세입자)이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약'이라고 규정하고 있습니다.

권리금 거래는 기존 세입자와 신규 세입자 간 거래 계약이라는 말입니다. 따라서 건물주는 세입자 간 권리금 거래에 대해 개입해서는 안 됩니다. 그런데도 만약 건물주가 신규 세입자에게 권리금을 요구하거나 권리금을 가로챈다면 어떨까요.

동법 제10조의4 제1항에는 '임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 임대인(건물주)이 권리금을 요구하거나 권리금을 수수하는 행위'는 위법이라고 규정하고 있습니다. 다시 말해 기존 세입자의 권리금 회수를 건물주가 대신 한다면 위법에 해당하고 그 손해를 세입자에게 물어줘야 합니다.

건물주가 세입자는 아니지만 현실에서 권리금 거래가 가능한 경우도 있습니다. 우선 세입자가 권리금 회수를 하지 못할 정도로 위법을 저질렀거나 해당 점포에 기존 세입자가 없을 경우입니다. 상임법 상에는 세입자가 3기 이상 임대료를 연체하거나 임대차 사항을 준수하지 않았을 때 권리금 회수가 불가능하다고 규정하고 있습니다.

세입자 입장에서는 위법을 저지른 사실은 맞지만, 상권 형성에 아무런 노력도 하지 않은 건물주가 권리금을 대신 받는 게 타당한지 억울함을 호소할 수 있습니다. 하지만 권리금은 세입자의 노력으로 일궈낸 대가가 아닌 위치에 따른 영업상의 이점도 권리금의 가치 중 일부로 판단됩니다.

대표적으로 유동 인구가 많은 번화가 지역의 점포입니다. 이는 건물주가 자신의 자산으로 해당 지역에 부동산을 매입했기 때문으로 세입자의 노력과 관계없이 건물주가 일궈낸 대가로 볼 수 있습니다. 따라서 세입자가 위법을 저질러 권리금 회수가 불가능하다면 세입자를 내보내고 건물주가 신규 세입자를 직접 구해 지리적 이점에 따른 권리금 거래가 가능합니다.

건물주가 세입자의 지위와 같이 영업상의 노하우나 영업시설에 관한 권리금 거래를 할 수 있는 경우도 있습니다. 해당 점포에서 건물주가 직접 장사를 해오던 경우입니다. 건물주가 자신의 건물에서 세입자를 받지 않고 오랫동안 장사를 해왔다면 당연히 위치에 따른 이점뿐 아니라 그동안의 노하우나 영업시설을 갖추 노력이 있었기에 권리금 거래가 가능한 것입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사

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