年 4%대로 떨어진 주담대…변동형이냐 고정형이냐 고민 커져

"금리 최고점 근접" 전망에
"인상 기조 안 끝났다" 반박
예비 차주들 선뜻 결론 못내

이미 주담대 대출 받았다면
특례보금자리론 갈아타볼 만

올해 초 연 8%대를 돌파했던 변동형 주택담보대출 금리가 연 4%대까지 떨어졌다. 은행 주담대 변동금리의 기준으로 쓰이는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 3%대로 하락해서다. 금융당국의 금리 인하 압박으로 은행들이 변동형 주담대 금리를 잇따라 인하한 점도 영향을 미쳤다. 주담대를 고려하고 있는 금융 소비자들은 변동형과 고정형을 놓고 고민하고 있다. 변동형과 고정형 주담대 금리차가 줄어든 데다 경기 침체가 본격화되면서 금리가 최고점에 근접했다는 ‘금리 정점론’까지 확산되는 분위기여서다.

‘변동·고정형’ 고민 깊은 예비 차주들

은행연합회에 따르면 지난 1월 신규 취급액 기준 코픽스는 3.82%로 지난해 12월(4.29%)보다 0.47%포인트 하락했다. 코픽스 공시가 시작된 2019년 7월 후 최대 하락 폭이다. 코픽스는 국내 8개 은행이 조달한 자금의 가중 평균 금리로 은행이 실제 취급한 예·적금과 은행채 등 수신 상품의 금리 변동이 반영된다. 은행들은 연 5%대로 치솟았던 은행채(1년·AAA) 금리가 연 3%대로 안정화되면서 정기예금 금리도 비슷한 수준으로 인하했다.

코픽스 하락으로 국민 신한 하나 우리 농협 등 5대 은행의 변동형 주담대 금리는 지난달 24일 기준 최저 연 4.53%까지 떨어졌다. 같은 날 고정형 주담대 최저금리는 연 4.30%로 금리 차는 0.23%포인트였다. 지난해 12월 30일엔 변동형 주담대 최저금리(연 5.35%)가 고정형(연 4.62%)보다 0.73%포인트 더 높았다.

경기 침체로 이르면 올해 하반기부터 기준금리 인하가 시작될 수 있다는 전망까지 나오면서 금리 전망에 따라 유불리를 따져야 하는 예비 차주들의 고민이 깊어지고 있다. 자칫 금리가 높을 때 고정금리로 대출받았다가 나중에 금리가 떨어지면 손해를 볼 수 있기 때문이다. 정성진 국민은행 강남스타PB센터 부센터장은 “주담대는 대출 기간이 비교적 길기 때문에 장기적인 금리 하락에 무게를 둘 필요가 있다”며 “금리 변동 요인이 아주 없지는 않더라도 결국 경기 침체를 감안한 금리 인하 가능성도 배제할 수 없다”고 했다.

하지만 미국 중앙은행(Fed)이 당분간 금리 인상 기조를 유지할 것이라는 전망도 만만치 않다. 한국은행 역시 지난달 기준금리(연 3.50%)를 동결하면서도 “금리 인상이 끝났다는 것은 아니다”고 선을 그었다.

특례 보금자리론 갈아타기도 고려

전문가들은 이미 은행 주담대를 받은 경우라면 정책금융상품인 특례 보금자리론으로 갈아타는 것도 고민해볼 만하다고 조언한다. 9억원 이하 주택을 담보로 최대 5억원을 대출받을 수 있는 특례 보금자리론은 기존 보금자리론에 안심전환대출과 적격대출 등 정책 모기지를 통합한 상품으로 1년간 한시적으로 운영된다.

실제 특례 보금자리론 신청 건수 중 기존 대출 상환이 전체의 57.9%로 가장 많았고, 신규 주택 구입(34.2%)과 임차보증금 상환(7.9%) 순이었다. 특례 보금자리론은 신청·해지 시 중도상환수수료도 없다. 다른 대출을 특례 보금자리론으로 갈아탈 때나 나중에 특례 보금자리론을 만기 전 다른 대출로 바꿔도 똑같이 중도상환수수료가 발생하지 않는다. 단 특례 보금자리론 차주에 대한 중복 지원을 막기 위해 이용 횟수는 1회로 제한된다. 오피스텔과 생활형 숙박시설 등 준주택도 특례 보금자리론 대출을 받을 수 없다.

특례 보금자리론 금리는 연 4.25~4.55%(일반형)와 연 4.15~4.45%(우대형)로 책정됐다. 우대형의 경우 각종 우대금리를 최대 한도(0.9%포인트)까지 적용받으면 연 3.25~3.55% 금리도 가능하다. 소득 제한 없이 대출받을 수 있고 까다로운 소득 규제인 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에서도 자유롭다. 다만 담보인정비율(LTV) 70%, 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용한다.

주택금융공사는 오는 7일부터 특례 보금자리론 신청자의 기존 주택 처분 기한을 2년에서 3년으로 연장한다. 특례 보금자리론 신청자가 새 집을 구매해 일시적 2주택자가 되면 기존 주택을 팔아야 한다. 최근 부동산 거래 위축으로 살던 주택이 팔리지 않는 상황을 감안한 조치다. 특례 보금자리론 이용 중 추가로 주택을 구입해 2주택자가 될 경우 추가 주택 처분 기한은 종전과 마찬가지로 6개월이다.

김보형 기자 kph21c@hankyung.com