다 똑같은 집이 아니다…아파트에 숨겨진 '비밀' [집코노미TV]
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흥하는 청약단지 골라주고
망하는 청약단지 걸러주는 흥청망청
흥청교육대 : 용도지역
▶전형진 기자
집코노미에서 흥청망청을 처음 선보인 게 작년 1월 1일이었죠
1년 3개월 만에 100편째네요 ^^
그래서 오늘은 100회 특집으로 몰래 온 손님
흥부를 모셨어요
그 위에 50㎡짜리 초가집을 하나 짓고 살아요
그럼 대지면적 대비 건물면적의 비율이 50%죠
이걸 건폐율이라고 해요
이때도 건폐율은 50%로 똑같아요
건물 높이는 올라갔지만 땅을 깔고앉은 면적은 여전히 50㎡잖아요
첫 번째는 연면적입니다
연면적은 건물 바닥의 면적을 다 이어서 더했다는 거예요
흥부네 연면적은 얼마인가요
50㎡ x 2층 = 100㎡가 되죠
아까 건폐율은 대지면적 대비 건물면적이었잖아요
용적률은 대지면적 대비 연면적입니다
흥부네 땅이 100㎡인데 연면적도 100㎡니까 용적률은 100%가 되는 거죠
흥부네집이 1층이든 2층이든 건폐율은 똑같이 50%예요, 맞죠
그런데 용적률은 연면적으로 계산하니까
1층일 땐 50%, 2층일 땐 100%가 됩니다
3층으로 올리면? 150%가 되는 식이죠
10층이면?
그땐 흥부가 아니라 놀부죠..
집을 크게 지을 수 있는 만큼.. 팔면 많이 남겠죠 ^^
하지만 내가 크게 짓고 싶다고 그렇게 지을 수 있는 건 아니에요
사실 땅은 이렇게 나라에서 이미 세부적으로 그 용도를 정해뒀어요
거기에 건물을 얼마나 크게 지을 수 있는지도 전부 정해뒀어요
우리 지금 용적률 배웠는데 여기 땅마다 맥시멈이 얼마인지 다 써있습니다
이렇게 표로 보니까 주거지, 상업지에 1, 2, 3종.. 되게 헷갈리죠
가진 종은 1종보통 운전면허뿐인데ㅎㅎ
이건 집코노미 식구들이 갈ㅇ.. 같이 일하는 충정로 지도죠
여기서 노랑, 빨강, 이런 색이 그 땅, 지역의 용도를 말해주는 거예요
이걸 용도지역이라고 하고, 색은 어떤 지도로 보든 똑같습니다
노란색 계열은 주거지, 빨간색 계열은 상업지
여긴 안 나왔지만 파란색 계열은 공업지예요
아 주거지역에선 종이 올라갈 때마다 용적률이 높아지는구나
그래서 맨날 종상향 해달라고 시위하는구나, 깨달았죠 ^^
그리고 상업지역 용적률은 주거지역과 비교할 수 없을 만큼 높은 것도 보이죠
흥부가 1종주거지에서 용적률 200% 따리로 집 지을 때
놀부는 상업지에서 용적률 900% 풀방 채워서 임대 돌릴 수 있는 거죠ㅎㅎ
가운데 금색 건물 보이나요? 롯데캐슬이에요
근데 주변 아파트들하고 벌써 체급이 확 다른 게 느껴지죠
2번출구 앞에 저기거든요
용도지역 한 번 볼까요?
네 빨간색, 상업지역이죠
다른 아파트들은 노란색 주거지역에 있었고요
이 땅이 상업지니까 그냥 아파트 다 때려박으면
주거지역에 아파트 짓는 것과는 차원이 다른 돈을 당길 수 있겠네?
아니에요 ㅡㅡ
내가 짓고 싶다고 막 지을 수 있는 건 아니죠
너 왜 상업지에 집을 짓겠다고 난리야
안 돼, 안 바꿔줘, 빨리 돌아가
허가를 안 해줍니다
그런데도 여기에 집을 짓고 싶으면 어떻게 할까요
아파트처럼 지어요, 우리가 잘 아는 그 오피스텔들이죠
사실 오피스텔을 주택으로 쓰는 경우가 많아서 그렇지
원래는 상업용, 업무시설이잖아요
그래서 주택법이 아니라 건축법을 적용받고, 청약도 좀 다르죠
시내 교통 좋은 곳에 오피스텔 많은 이유가 이겁니다
집을 못 지으니까 대신 오피스텔을 지은 거예요
그리고 그 위에 아파트를 얹습니다ㅋㅋ
바로 우리가 알고 있는 주상복합이죠
되게 흔해요, 형진이네 회사 앞에도 있어요
이런 경우는 보통 아파트를 짓기 위해 상가를 끼워 넣게 된 경우예요ㅋㅋ
상업지역에도 주택을 지을 수는 있지만
그럴 땐 상업시설을 일정 비율 의무로 넣어야 하거든요
이렇게 건축물대장 떼보면 그냥 공동주택이 아니라 끔찍한 혼종이죠
주거지가 아니라 상업지의 용적률을 적용받으니까 엄청 높겠죠
근데 용적률 숫자가 올라가면 높이만 높아지는 게 아니라
..이렇게 밀도도 높아집니다ㅎㅎ
왜냐면 상업지는 일조권을 거의 안 따지거든요
트리마제 보면 뭐가 막 섞여 있는 복합 초고층 주거시설일 것 같지만
의외로 그냥 순정품 아파트예요
..온갖 음해에 시달렸습니다
모두 브랜드 이름을 공유하면서 거의 비슷하게 짓기 때문에
얼핏 봐서는 구분하기가 좀 힘듭니다
하지만 알고보면 사실 출발점 자체가 다른 상품이라는 거죠
상업시설 이용 편리하고, 채광 좋고, 층간소음 덜하고
교통 좋고, 밖에서 볼 때 멋지고
이런 장점이 있다고 하지만
커뮤니티 시설이 부실하고, 통풍 안 좋고, 관리비 비싸고
아까 봤던 것처럼 대단지면 밀도가 너무 높은 게 단점으로 꼽히죠
나중에 재건축의 동인이 없다는 게 치명적이에요
왜냐면 용적률 여유가 남아 있어야
재건축을 통해 그만큼 아파트를 더 지어서
그걸 팔아서 사업비를 충당하는데
용적률을 이미 꽉 채웠으면 더 지어서 팔 아파트가 없거든요
우리가 이제 흥청망청 100번 정도 봤으니까
이 정도는 딱딱 구분할 수 있는 안목을 키우자는 취지입니다
몇 달 전에 몰림님 남긴 댓글에 적절한 답이 됐을지 모르겠네요
기획 집코노미TV 총괄 조성근 부국장
진행 전형진 기자 촬영 이재형·조희재·이예주·이문규 PD
편집 이재형 PD 디자인 이지영·박하영
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩