종부세 계산 때 임대주택 등록으로 합산 배제되는 주택 등 명확히 해야

종합부동산세 이해하기 (2)
산출세액과 납부할 세액

주택분 종합부동산세를 계산할 때 과세표준과 적용세율을 확인해봤다. 과세표준에 적용세율을 곱한 금액을 종합부동산세액이라고 한다. 다른 세목에서는 산출세액이라 부르는 항목이다. 이 종합부동산세액에서 공제할 재산세액을 차감한 후 남은 금액이 산출세액이다. 종부세는 주택분 재산세를 납부한 자를 납세의무자로 규정하고 있으므로 재산세를 납부하고 다시 종부세를 납부하게 돼 있다. 이를 조정하기 위해 재산세로 부과된 세액 중 종부세 과세표준 금액에 부과된 재산세에 해당하는 금액만큼을 종부세액에서 공제해 이중과세를 방지하고 있다.

다음으로 1가구 1주택에 해당하는 경우에는 계산된 산출세액 기준 보유기간에 따라 최대 50%, 소유주의 연령에 따라 최대 40%, 중복 적용해 80%까지 산출세액에서 공제가 가능하다. 이 부분 때문에 1가구 1주택자로 장기보유를 하고 있는 경우에는 종부세 납부 부담이 그리 크지 않음을 확인할 수 있다. 세액공제는 1가구 1주택 단독명의뿐만 아니라 1가구 1주택 공동명의인 경우에도 1주택자 특례를 적용해 단독명의로 신고하는 경우에 적용할 수 있다. 따라서 공동명의로 보유하고 있는 경우에 굳이 세액공제를 적용하기 위해 취득세를 부담하며 단독명의로 변경할 필요가 없다.

세액공제를 적용한 후에는 세부담 상한을 고려해야 한다. 공시가격 변동에 의한 급격한 세부담을 방지하기 위해 전년도 종부세액 대비 일정 비율 이상은 종부세를 과세하지 않도록 규정하고 있다. 2023년에 적용되는 기준은 전년 대비 150%이다. 여기서 150%의 의미는 2023년 종부세 과세 대상 소유주택 기준 2023년 세율과 2022년 세율을 비교해 2023년의 재산세액과 종부세액의 합산금액이 2022년 재산세액과 종부세액 합산금액의 150% 이상이 되지 않게 조정한다는 것이다. 세부담 상한 고려 시 재산세는 실제 7월과 9월에 납부하는 지방교육세 등이 포함된 납부세액이 아니라 재산세율만 적용해 계산한 부분을 의미한다. 다만, 세부담 상한 고려 시 2022년에 소유했는지 여부를 고려하지 않기에 올해 실제 납부할 종부세액 금액은 전년 대비 150%를 초과할 수도 있다.

세부담 상한까지 고려한 후의 금액을 결정세액(납부할 세액)이라고 한다. 여기에 20%를 농어촌특별세 명목으로 추가한 금액을 최종적으로 납부하게 된다. 계산 과정에서 재산세 중복분(공제할 재산세액)을 차감한 후에 다시 농어촌특별세만큼을 가산하므로 실제 납부할 금액은 과세표준에 세율을 곱해 계산한 종부세액과 큰 차이가 없거나 오히려 약간 적어진다. 국토교통부에 따르면 2023년 공시가격은 오는 17일 전후로 공개한다. 의견 제시 등을 거쳐 최종적으로 다음달 말께 공시될 예정이다.

결국 종부세를 계산할 때 과세표준과 적용세율을 확인하는 것이 가장 중요하다. 그 이후의 계산은 단순 계산을 위한 과정이다. 의사 결정할 때 공제할 재산세액까지 굳이 계산하기보다는 임대주택 등록으로 인해 합산 배제되는 주택 등을 명확히 구분하고 과세 대상 여부를 정확히 파악하는 게 중요하다. 여기에 적용세율을 곱한 종부세액을 예상해 보는 것만으로도 충분할 것으로 판단된다.

김성일 리겔세무회계법인 대표