재건축 공사비 줄이는 방법 '신탁방식' 어떨까요 [최원철의 미래집]
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한경닷컴 더 머니이스트
재건축이 진행 중인 곳에서는 공사비로 인한 입주 지연사태는 물론이고 분담금 폭탄까지 맞을 위험이 커졌습니다. 재건축을 추진하는 조합들은 공사비를 낮게 책정했다는 이유로 시공사를 선정하지 못하고 있습니다. 시공사들이 원하는 대로 공사비를 주면 조합원 분담금이 늘고 일반분양가도 오르기에 미분양 가능성이 커집니다. 이는 결국 조합원 피해로 이어집니다.재건축의 대안으로 떠올랐던 리모델링도 공사비 인상 문제를 겪고 있습니다. 최근 일산의 한 리모델링 조합은 전용 84㎡ 리모델링 분담금이 4억원을 넘는 것으로 계산해 논란이 있었습니다. 낡은 벽식구조를 유지하는 리모델링에 4억원이나 지불할 이유가 없으니 재건축으로 전환하자는 목소리가 커진 것입니다. 차라리 낡은 집을 팔고 4억원을 더해 새 아파트로 이주하는 게 낫겠다는 말도 나옵니다.
건축 공사비가 오르면서 재건축 조합이든 리모델링 조합이든 사업을 진행하기 어려워졌습니다. 미국 중앙은행은 올해 기준금리를 5.75%까지 인상할 수 있다고 밝히면서 연내 금리가 낮아질 가능성은 줄었습니다. 고금리가 유지되면 건축자재비와 인건비 등 공사비 고공행진도 지속될 것이 확실합니다.
그렇다면 막연하게 금리가 낮아지길 기다리며 사업을 몇 년 미뤄야 할까요? 재건축이나 재개발을 제때 진행하면서도 공사비는 조금 더 깐깐하게 줄일 방법이 있습니다.
재건축 업무를 진짜 전문가가 맡아서 체계적으로 진행하면 시공사와의 갈등을 줄이면서 공사비도 줄일 수 있습니다. 그래서 정부는 신탁회사들이 조합으로부터 사업을 위탁받아 진행하는 신탁방식 재개발·재건축 사업을 만들었습니다.
사업을 위탁받은 신탁회사는 설계와 공사비 등을 확실하게 검증하고, 다시 시공사들에 최저가 경쟁을 시켜 동일 설계 도면으로 가장 저렴한 가격을 제시한 시공사를 선정합니다. 공사 기간 내내 신탁회사가 건설 현장도 직접 감독합니다. 둔촌주공과 같은 공사중단 사태는 피하면서 공사비는 절감할 수 있는 이유입니다.다만 신탁회사에 맡긴 만큼 수수료가 들어갑니다. 대규모 단지는 비용 절감 효과를 누릴 수 있지만, 소규모 단지는 전체 비용을 잘 따져야 합니다. 일반 조합방식과 신탁방식을 잘 비교해 공사비 인상으로 인한 갈등이 나오지 않도록 살피시기를 바랍니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수
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