미분양 해소 위해 한시적 '거래세' 감소 카드 나오나 [김진수의 부동산 인사이드]
입력
수정
○미분양 '위험수위' 넘어 7만5000여가구
2020년대 들어 아파트 미분양은 감소세를 보였습니다. 2021년은 1년 내내 1만가구대를 유지했습니다. 그해 9월 1만3842가구로 바닥이었습니다. 지난해 상반기는 6월 2만7910가구를 기록하는 등 완만한 오름세를 보였습니다. 하지만 기존 아파트 가격이 하락하고 레고랜드 사태 이후 자본시장에 유동성 위기가 겹친 데다 PF 대출 부실 우려가 확산하면서 지난해 하반기부터 미분양이 급증해 지난해 말 6만8148가구까지 불어났습니다. 정부가 '위험수위'로 판단하는 6만2000가구(20년 평균)를 껑충 뛰어넘었습니다. 물론 2008년 글로벌 금융위기 이후 그해 미분양 물량(16만6000여가구)에는 아직 못 미치고 있습니다.올해 1월은 7만5359가구로 불어났고 상반기 10만가구를 웃돌 가능성이 있다는 분석까지 나오고 있습니다. 미분양 대부분은 민간 부문에서 발생했습니다. 또 전체 물량의 84%는 지방에서 나왔습니다. 준공 후 미분양은 7330가구였습니다.○한계 상황으로 내몰리는 건설사
미분양이 누적되면 건설사는 유동성 악화로 도산할 가능성이 커집니다. 주택건설업체는 미분양이 증가해 분양대금 회수가 어려워지면 금융권의 PF 대출 자금 상환이 힘들어집니다. 금융 이자가 쌓입니다. 또 공사대금도 받지 못해 외상 공사를 해야 합니다. 대형 건설사야 토목 해외 등 사업 포트폴리오가 다양해 어느 정도 버틸 수 있습니다. 하지만 주택을 전문으로 하는 중소·중견 건설사는 미분양이 지속되면 유동성이 악화하고 부도가 날 가능성이 커집니다.미분양뿐만 아니라 최근 1년 새 공사비가 30% 이상 인상된 것도 문제입니다. 수주한 프로젝트를 정상적으로 공사해도 건자재와 인건비 급등으로 대부분 현장에서 적자가 납니다. 그런데 미분양 문제까지 불거지면 건설사는 옴짝달싹 못하는 상황에 부닥치게 됩니다.
○중도금 무이자 등 판촉 시도
주택업체들이 미분양 해소를 위해 직접적인 분양가 할인 대신 중도금 무이자 전환, 발코니 무상 확장 등 다양한 판촉 활동을 하고 있습니다. 할인 분양 자체가 대대적으로 미분양 단지라는 것을 광고하는 것이어서 부담스러운 데다 할인했는데도 분양이 안 될 경우 건설사가 입는 타격이 더 커져 할인 분양은 마지막 카드로 남겨두는 상황입니다. 건설사 관계자는 "할인 분양을 해서 미분양이 소진된다는 보장이 있으면 할인도 감수할 수 있지만 현실적으로 쉽지 않다"며 "구매심리 위축과 금리 불확실성 등으로 인해 미분양 소진이 애를 먹고 있다"고 말했습니다.주택건설업은 고용 유발, 지역경제 파급효과 등 연관 산업에 미치는 영향이 매우 큽니다. 대구 울산 등 지방의 미분양 증가 속도가 큰 만큼 지역 경제에 부담이 가중되고 있다는 게 업계의 설명입니다.
○취득세 양도세 카드 꺼내나
업계에서는 취득세와 양도소득세 감면 등 거래세를 한시적으로 감면해 미분양 해소에 선제적으로 대처해야 한다고 입을 모으고 있습니다. 현재 취득세는 취득 가액에 따라 1~3%가 적용되고 있습니다. 법인과 조정대상 지역 내 3주택자, 비조정대상지역 내 4주택자는 6%로 중과가 됩니다. 양도세의 경우 기본 세율이 6~45%입니다. 다주택자에 대한 양도세 중과는 2024년 5월9일까지 한시적으로 적용을 유예하고 있습니다.업계에서는 미분양 주택을 취득할 경우 주택 수 산정에서 제외해주고 거래세를 한시적으로 감면하는 조치가 필요하다는 입장이다. 예컨대 취득세는 2년간 한시적으로 지방은 50%, 상대적으로 미분양 물량이 적은 수도권은 25% 정도 감면하는 방식이다. 양도세는 취득 후 5년간 100% 감면하고 5년 이후 양도 시 5년간 발생한 양도소득의 50%를 과세 대상으로 하는 것도 고려해 볼 만하다. 업계 관계자는 "어느 시점에서 버티자 못하는 중소 건설사가 줄도산해 주택 생태계가 붕괴할 가능성을 배제할 수 없다"며 "다양한 안전장치 마련이 시급하다"고 지적했습니다.
김진수 기자 true@hankyung.com