용산업무지구·세운상가 초고층 복합개발 '본궤도'

연내 '비욘드조닝' 대상지 선정

'2040 도시계획'에 따른 용역
한 부지에 다양한 개발사업
용적률 1500% 이상 적용

서울시가 용산국제업무지구(사진)와 세운상가 일대 등을 신개념 복합개발이 가능한 ‘비욘드조닝(Beyond Zoning)’ 사업 대상지로 연내 지정을 검토한다.

서울시는 올초 확정한 ‘2040 서울도시계획’에 따라 주거·상업·녹지 등 용도지역 구분을 초월하는 복합개발에 관한 제도 정비 용역에 착수한다고 13일 발표했다. 비욘드조닝은 기존 토지 용도지역 제도를 전면 개편해 하나의 부지에 다양한 기능을 복합적으로 배치할 수 있도록 하는 개념이다. 오세훈 서울시장은 지난해 용산정비창 일대와 세운상가 일대에 비욘드조닝을 적용해 용적률 1500% 이상의 초고밀 개발을 추진한다는 계획을 발표했다.

그동안 용도 지역의 엄격한 구분으로 상업지역은 인구 공동화 현상이 나타나고 주거지는 배드타운 일변도로 개발되는 등의 부작용이 나타났다. 정부와 지방자치단체가 추진하는 대규모 개발사업에 대한 제약도 커 이른바 ‘샌드박스’(규제 청정지역)를 도입하자는 주장이 많았다.

국토교통부는 서울시 등 지자체와 논의해 올초 세 종류의 공간혁신구역(도시혁신구역, 복합용도구역, 도시계획시설 입체복합구역) 도입 방안을 수립했다. 시는 근거 법률 개정이 이뤄지는 대로 현재 여건에 기반한 세부 제도가 마련될 수 있도록 공간혁신구역 선정 기준과 가이드라인을 정할 방침이다. 이어 연내 용산국제업무지구 등을 공간혁신구역 시범사업 대상지로 선정해 2024년 정식 구역 지정을 추진한다.

서울시는 대학 내 건물 신축 및 증축에도 새로운 도시계획 체계를 적용하는 등 비욘드 조닝을 다양한 곳에 적용할 방침이다. 현재 서울 시내 대학의 98%는 용적률 200% 이하 저밀 용도지역에 있어 연구시설 등 증축에 어려움을 겪고 있다. 조남준 서울시 도시계획국장은 “비욘드조닝을 통해 토지 이용 유형, 용도, 밀도, 건축물 형태 등이 다채롭게 조합되는 미래 도시를 건설해 나가겠다”고 밝혔다.

이현일 기자 hiuneal@hankyung.com