주택 97%가 공시가 9억 이하로…강남권 보유세, 최대 절반 줄어든다

공시가 평균 18.6% 하락
급등락 '롤러코스터' 공시가

사진=연합뉴스

올해 공시가격이 역대급 조정을 보인 것은 일차적으로 주택 가격이 워낙 크게 하락했기 때문이다. 지난해 공동주택 평균 가격 하락률은 15.59%에 달했다. 여기에 2020년 수준의 공시가현실화율 69%를 적용한 결과, 전국 공시가격 평균 하락폭이 18.61%로 커졌다. 불과 1년 새 공시가격이 롤러코스터 흐름을 보이면서 인천을 비롯한 수도권과 세종·부산·대구·대전 등의 변동폭은 무려 30~50%에 달했다.

○2년간 50% 널뛴 인천

22일 국토교통부에 따르면 공시가격이 크게 떨어진 인천(-24.04%), 경기(-22.25%)는 최근 1년 새 아파트 가격이 크게 출렁인 지역들이다. 인천은 지난해 상승분을 대부분 반납하면서 2년간 공시가 변동폭이 53.36%에 달했다.

올해 공시가격이 가장 크게 떨어진 세종시는 3년간 변동폭이 105.49%에 이르렀다. 2021년 70.24% 급등한 뒤 지난해 전국에서 유일하게 하락(-4.57%)한 데 이어 올해는 30.68% 떨어지며 낙폭 1위에 올랐다.

서울에서는 송파구(-23.20%), 노원구(-23.11)의 낙폭이 두드러졌다. 용산구(-8.19%), 서초구(-10.04%), 종로구(-11.15%)는 서울 평균보다 조정폭이 작았다.

올해 공동주택 공시가격이 큰 폭으로 하락하면서 공시가격에 연동되는 재산세·종합부동산세 등 보유세는 20% 이상 줄어들 전망이다. 종부세 기본공제를 6억원에서 9억원으로(1가구 1주택자는 11억원에서 12억원으로) 상향하고 세율을 인하한 조치가 올해부터 효과를 내면서다. 지난해 공시가 10억원 아파트의 올해 공시가격은 8억원으로 떨어졌다. 이 아파트를 보유한 A씨(고령자·장기 보유 50% 공제)의 재산세는 올해 125만2000원으로 지난해 203만4000원보다 38.5% 감소한다. 2020년에 낸 보유세 177만7000원보다 적은 금액이다.

올해 공시가격 9억원 이상 공동주택의 세 부담 절감 효과가 상대적으로 클 전망이다. 중저가 공동주택에 비해 공시가격 현실화율 하향 조정 폭이 더 크기 때문이다. 가격 구간별 공시가격 현실화율 조정 폭을 보면 6억~9억원의 경우 2022년 공시가격 현실화율이 69.4%였지만 올해는 68.8%로 0.6%포인트 낮아졌다. 하지만 9억~15억원은 같은 기간 72.7%에서 70%로 2.7%포인트 조정됐다. 15억~30억원의 경우 공시가격 현실화율 하향 조정 폭이 더 커 3.3%포인트, 30억원 이상은 3.9%포인트 낮아졌다.

○“복지·의료보험 등 세 부담 완화될 것”

공시가격이 크게 떨어지면서 9억원 이하 공동주택은 지난해보다 65만 가구 늘어난 1443만 가구로 집계됐다. 전체 공동주택의 97.1%에 달한다. 9억원 이하 1주택 소유자는 특례세율을 적용받아 재산세율 0.05%포인트를 추가로 경감받는다.

정부는 역대 최고 수준의 공시가 인하가 국민들의 보유세뿐 아니라 복지·의료보험 등 다양한 영역에서 세 부담을 완화할 것이라고 강조했다. 주택 매매와 상속, 담보대출 등 부동산 거래를 등기할 때 의무적으로 사들여야 하는 국민주택채권 부담이 한 해 동안 1000억원 줄어들 것으로 추산했다. 공시가격 하락에 따른 소득환산액이 줄어들면서 근로장려금과 자녀장려금 수혜 대상도 늘어날 것으로 예상했다. 원희룡 국토부 장관은 “근로장려금과 자녀장려금 수급 대상 가구가 약 32만 가구 증가하게 될 것”이라고 말했다.

아직 확정되지 않은 공정시장가액비율이 실제 세 부담 경감 수준을 결정하는 변수가 될 전망이다. 공정시장가액비율은 재산세와 종부세 과세표준을 결정하는 공시가격의 비율이다. 정부는 지난해 재산세 가액비율을 60%에서 45%로, 종부세는 95%에서 60%로 낮췄다. 정부는 공시가격과 세수 등 정책 여건을 종합적으로 고려해 상반기 공정시장가액비율을 발표할 예정이다.

역대 최대 폭으로 하락한 공시가격을 두고 전문가들은 당장 집값 회복과 거래량 증가로 이어지지는 않을 것으로 내다봤다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “부동산 활황기에 비해 주택 구입 환경이 나빠졌고, 주택 보유에 따른 세 부담이 완화되면서 급하게 처분하지 않으려는 움직임이 늘어날 것”이라고 말했다.

유오상/김은정 기자 kej@hankyung.com