역세권도 '쓴맛'…서울 주택사업 잇단 좌초

주요지역 개발사업 흔들

사당역 앞 22층 주상복합 부지
자금난에 2800억 공매로 나와
강남 '루시아청담' 등도 매물로

건설사, PF보증 사실상 중단
신탁사들은 리스크 관리 강화

서울 방배동의 300가구 규모 주상복합 개발 사업이 토지담보대출(브리지론) 연장에 실패하는 등 핵심지 주택개발 사업이 연이어 좌초하고 있다. 철거가 중단된 방배동 옛 골프연습장 부지. /임대철 기자

서울 지하철 사당역 앞에 추진하던 2800억원 규모의 22층 주상복합 부지가 토지담보대출(브리지론) 연장에 실패해 공매로 넘어갔다. 대출 이자율과 공사비가 급등한 가운데 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색으로 서울 역세권 아파트 사업까지 쓰러지자 업계의 위기감이 고조되고 있다.

○서울 역세권 아파트 사업도 좌초

24일 한국자산관리공사에 따르면 서울 방배동 452의 1(옛 클럽54 골프연습장) 일대 5140㎡ 부지의 공매가 이달 말 시작된다. 최저입찰가는 2819억원이다. 서울 지하철 2·4호선 사당역 11번 출구와 이수초교 사이의 이 부지에는 아파트 300가구와 상가 등이 포함된 ‘방배 힐스테이트’(가칭) 건설이 추진됐다. 경기 용인의 한 시행사가 무궁화신탁에 토지를 맡겨 시행한 이 사업은 역세권 임대주택 특례로 용적률 상향을 적용받아 지구단위계획구역으로 지정되는 등 인허가도 받았다.

그러나 공사비가 1.5배 오르고 금융 비용이 급상승해 사업수지가 2021년 당시 계획보다 크게 악화하면서 제동이 걸렸다. 작년 가을부터 자금시장이 꽁꽁 얼어붙어 PF대출이 지연되자 채권자 농협은 원금 일부라도 건지기 위해 땅을 공매로 넘겼다. 현대건설 관계자는 “정식 시공 계약을 한 것은 아니지만 시행사와 함께 사업을 되살리기 위한 방안을 찾고 있다”고 했다.

짓기만 하면 분양은 문제없을 것으로 여겨지던 서울 역세권 아파트 사업마저 좌초되자 업계의 위기감은 한층 커지고 있다. 전국의 크고 작은 사업 부지가 공매로 넘어가는 가운데 올 들어선 핵심지역 개발사업도 쓰러지고 있다. 지난 2월 채무불이행으로 공매에 넘겨진 서울 청담동 고급빌라 ‘루시아청담514’ 부지는 이달 초부터 2263억원의 최저가로 입찰을 진행했으나 두 차례 유찰됐다. 부실채권 전문투자사 하나에프앤아이가 대주단에 참여해 사업 정상화를 추진 중이다. 고급 연립주택 건설을 추진했던 남산 그랜드하얏트호텔 주차장 부지 역시 2월 공매에 넘겨져 이달 초부터 최저가 2873억원에 입찰을 진행했으나 다섯 차례 유찰됐다. 입찰가격은 2223억원까지 떨어졌다.

○번지는 위기감 ‘나부터 살고 보자’

서울 주택사업마저 PF대출이 어려워진 것은 보증서줄 곳이 없기 때문이다. 미분양 때문에 재무 부담이 커진 건설회사들은 PF보증을 사실상 중단했다. 대형 건설사 관계자는 “PF보증은 커녕 주택 사업은 수주 자체를 선별적으로 하는 상황”이라고 했다.

책임준공 약정을 해주던 신탁사들 역시 최근 건설사 부도로 돈을 대신 물어주는 일이 발생하자 엄격한 리스크 관리에 들어갔다. 이 때문에 신탁사 보증에 의존하던 중소 건설현장이 잇따라 공매로 나오고 있다. 서울 성산동 179 도시형생활주택 사업은 2개 동 건축허가까지 받은 상태에서 추가 자금 조달에 실패했다. 땅값을 빌려준 삼정저축은행은 부지를 311억원에 공매로 넘겨 이달 말 입찰을 기다리고 있다.

금융회사들도 딜레마에 빠졌다. 사업성을 엄격하게 검토하면서 본 PF대출을 꺼리는 분위기 때문에 정작 자신들의 브리지론 부실이 커지고 있다. 브리지론만 취급한 저축은행과 새마을금고, 신용협동조합 농협 등 2금융권 기관들도 손실이 커지고 있다. 새마을금고는 건설사와 신탁회사 등 대출 연체액이 최근 한 달 새 9000억원 늘었다. 송기종 나이스신용평가 금융평가실장은 “리스크에 노출된 증권 캐피털 부동산신탁 저축은행들을 예의주시하고 있는데 신용등급 전망이 부정적”이라고 말했다.

이현일 기자 hiuneal@hankyung.com