이대기 선임연구위원 "부동산PF대출, 연체율 낮지만 증가 속도 빠르다"
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이대기 한국금융연구원 선임연구위원
"고금리 유지되면 PF대출 잠재 리스크 현재화 가능성"
전문가와 직접 국내 금융권 부동산 PF대출 현황을 점검해보겠습니다. 이대기 한국금융연구원 선임연구위원 연결돼 있습니다.이 연구위원, 앞서 리포트에서 보셨듯 부동산 경기가 지속 악화되면서 부동산PF대출 연체율이 오르고 있는 상황입니다. 현재 상황 어떻게 진단하십니까?
글로벌 금융위기 이후 장기간 침체돼 왔던 부동산시장이 2014~2015년 이후 2021년 상반기까지 상당기간 상승국면을 누리면서 국내 부동산 PF사업을 중심으로 금융권의 부동산 관련 금융 규모가 급증했습니다.2021년 하반기 이후 미국을 포함한 글로벌 금융정책 방향이 빠르고 강한 긴축기조로 전환되고 글로벌 부동산시장 조정과 함께 국내 부동산시장도 본격적인 침체기로 접어들면서 부동산 PF발 자금경색과 건설사 부실화가 일부 현재화됐습니다. 특히 세종, 대구를 포함한 5대 광역시와 인천지역을 포함한 수도권 외곽지역을 시작으로 부동산시장의 침체가 가속화되고 아파트 미분양, 계약포기, 미입주 물량이 급증하면서 관련 부동산 금융의 부실화 우려가 확산되고 있습니다.
부동산 관련 금융의 부실 가능성 확대는 그 자체로 리스크의 원인이 될 뿐만 아니라 금융시장 간의 연계를 통해 금융시스템과 거시경제 전반의 불안요인으로 확산될 가능성이 높은 영역입니다. 그동안 부동산 PF 관련 금융상품 공급을 크게 확대해 온 금융회사와 건설사의 경우 재무건전성이 유동성 경색과 부동산경기 침체로 빠르게 악화될 가능성이 있습니다.
특히 저축은행 등 제2금융권의 경우에는 리스크에 더 취약합니다. 과거 저축은행 사태가 실제로 있었는데, 당시와 비교하면 현재는 안정적인 수준이라고 볼 수 있습니까?
부동산 PF 금융의 위험 정도는 은행을 제외한 제2금융권의 경우 2018년말 대비 최근 4년간 2배 이상 급증한 것으로 추산되고 있습니다.금리상승과 부동산가격 하락으로 인한 제2금융권의 부동산금융 위험 정도는 개별 사업장별, 금융업권별, 업권 내에서도 금융회사별로 상이하게 나타날 가능성이 있습니다.
2022년 6월말 기준으로 제2금융권 부동산 PF대출은 88.9조원(은행권 제외, 보험사 43.3조원, 여신권26.7조원, 저축은행 10.7조원, 상호금융 4.9조원, 증권사 3.3조원), 부동산 PF 유동화증권 40.0조원, PF 관련 채권보증 62.8조원(증권사 46.1조원, 시행사 15.4조원, 지자체 1.3조원) 등 190조원 내외인 것으로 추산되는데 그 중 저축은행의 부동산 PF 대출은 10.7조원 정도입니다.
저축은행 PF 대출의 연체잔액은 3천억원 정도로서 연체율을 계산하면 3% 미만으로, 과거 저축은행 사태 등과 비교할 수준이 아닙니다. 하지만, 향후 부동산 경기상황에 따라 부실화 가능성이 큰 대출(요주의 여신) 비율이 상당히 높은 수준이고, 부실로의 전이율도 점차 높아지고 있는 상황입니다. 즉 연체율 증가 속도가 높아 주의해야 할 상황입니다.
전체적으로 저축은행의 PF 대출이 총대출에서 차지하는 비중은 2022년 6월말 현재 9.4%로 비교적 낮은 수준인 점은 긍정적이나, 높아진 비우량채권 비중과 지역별·사업용도별 및 시공사 신용등급 등의 취약성을 고려하면 향후 PF 대출 건전성 저하 및 부실화 가능성을 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.
올해도 고금리 기조가 이어지면서 위험도가 높아질 것으로 전망되는데, 금융당국 차원에서 살펴봐야 할 부분은 어떤게 있습니까?
향후 고금리 기조가 상당기간 유지되고 부동산시장 침체가 지속될 경우 제2금융권의 PF대출은 잠재돼 있는 리스크가 현재화될 가능성이 높습니다. 특히 저축은행뿐만 아니라 증권사와 캐피탈사의 부동산 PF 금융의 부실화도 높아져 유동성 위험과 건전성위험이 높아질 것으로 생각합니다.
이에 당국은 사업장 단위로 부동산 PF 부실을 점검하고 정상 사업장의 경우 차질 없이 사업진행이 되도록 충분한 유동성 지원하고, 부실우려가 있는 사업장의 경우 새로운 사업자에게 매각 정리될 수 있도록 지원할 필요가 있습니다.
단기적으로는 흑자도산 및 자금시장 전반의 안정을 위해 적절한 유동성을 공급하고 신용위험으로의 전이 차단 등 우발적 위기사태 발생 방지에 집중하되, 적정 시점에는 건설사, 건설하청업자, 관련 금융회사 등의 회생, M&A, 구조조정 등을 통해 시장 전반의 건전성 회복 방안을 구체화할 필요가 있습니다.
즉, 어느 정도 시장상황이 안정되는 시점에서는 건설사, 시행사를 비롯해서 PF 관련 금융업권 전반의 구조조정을 염두에 두고 선택과 집중을 위한 사전 식별작업을 구체화해야 합니다.
잘 들었습니다. 감사합니다.
장슬기기자 jsk9831@wowtv.co.kr