美주택판매 1년새 74% 급감…가파른 금리 인상에 '직격탄'

SVB發 유동성 위기도 겹쳐
오피스 공실률 20년만에 최고

올해 1분기 미국 아파트 거래액이 2009년 금융위기 이후 최대 폭으로 떨어졌다. 실리콘밸리은행 파산으로 촉발된 미국 지역은행의 연쇄 위기가 부동산 시장으로 번질 수 있다는 우려가 나온다.

부동산 데이터 업체인 코스타그룹에 따르면 올 1분기 미국 아파트 거래액은 140억달러(약 18조)로 전년 동기 대비 74% 감소했다. 2009년 서브프라임 모기지 사태 당시(77%)를 제외하면 가장 큰 감소폭이다.

이는 초저금리 시기 부동산 시장이 지나치게 활성화된 데 따른 기저효과로 볼 수 있다. 2020년부터 0%대 금리가 유지되면서 텍사스, 플로리다 등을 중심으로 쌈짓돈이 몰렸다. 임대주택 규제가 약하고 임대료가 연간 20% 이상 오른 지역이다. 이에 2021년 4분기 아파트 판매량은 1150억달러까지 치솟았고 다음해 1분기에는 541억달러를 기록했다.

절대적인 수치로 따져도 올해 1분기 판매량은 코로나19 확산으로 시장이 완전히 얼어붙은 2020년을 제외하면 지난 10년 사이 가장 낮다. 원인으로는 1년 새 급격히 오른 대출금리, 2022년 말부터 시작된 임대료 하락 등이 꼽힌다. 여기에 1972년 이후 최대 규모인 50만 채 이상의 아파트가 올해 새로 공급돼 전망은 더욱 어둡다.

미국 지역은행의 연쇄 위기는 이처럼 얼어붙은 부동산 시장에 악재로 작용할 수 있다는 분석이다. 지역은행들이 엄격한 대출 기준을 적용하고 여유 자금을 확보하기 위해 유동성을 축소하고 있기 때문이다. 미국 중앙은행(Fed)에 따르면 상업용 부동산 대출 잔액 중 상위 25개 은행을 제외한 중소형 은행 비중이 71%에 달한다.

사무용 부동산 시장에도 경고음이 울렸다. 리사 셸럿 모건스탠리 최고투자책임자(CIO)는 “상업용 모기지 2조9000억달러 중 절반 이상이 재융자 대상”이라며 “신규 대출 금리는 3.5~4.5%포인트 인상될 가능성이 높다”고 경고했다. 또 “오피스 공실률이 20년 만에 최고치에 근접해 붕괴될 가능성이 높다”고 진단했다.

김인엽 기자 inside@hankyung.com