공시價 '역대급' 인하…보유세 부담 '뚝', 빌라는 전세보증보험 문턱 높아져 '울상'
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올 공동주택 공시가격 평균 18% 인하
셈법 복잡해진 봄 부동산 시장
공시價 2005년 도입 후 최대 낙폭
아파트 소유자 세금 최대 30% 감소
보유세 부담 줄고 청약문턱 낮아져
빌라 등 소형주택 시장은 '찬바람'
전세 사기 파동에 공시가 하락 겹쳐
5월부터 반환보증보험 가입기준 강화
전세 보증금 상한액 대폭 낮아져
공시가격 18% 인하로 세 부담 뚝
국토교통부에 따르면 올해 전국 공동주택(아파트·연립·다세대) 공시가격은 지난해보다 18.61% 하락했다. 지난해 전국 공동주택 가격 하락률 15.59%에 2020년 수준인 69%의 현실화율을 적용한 결과다.공시가격이 내려가면서 집주인의 세 부담은 크게 줄어들 전망이다. 국토부 계산에 따르면 지난해 공시가격 10억원 아파트를 보유한 집주인이 내야 하는 보유세는 203만4000원에 달했지만, 올해는 8억원으로 내려가며 125만2000원의 보유세를 내게 된다. 지난해 공시가격 15억원 주택을 보유한 경우에도 403만4000원에서 280만2000원으로 120만원 이상 보유세 부담이 줄어든다.건강보험료와 복지 혜택, 국민주택채권 부담 등도 공시가격 하락에 따라 같이 줄어든다. 지역가입자의 건보료는 월평균 3.9% 감소하고, 부동산 등기 때 부담하는 국민주택채권 매입도 연간 1000억원가량 줄어드는 것으로 나타났다.
빌라는 전세보증보험 문턱 높아져
세 부담 완화의 수혜를 보는 아파트 보유자와 달리 다세대와 연립 등 빌라 시장은 오히려 신음하고 있다. 연이은 전세 사기로 얼어붙은 빌라 시장에 공시가격 하락이 겹치면서 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증 문턱이 오히려 높아졌기 때문이다.지난해 공시가격이 1억원이고, 올해 공시가격 인하율이 6%인 빌라를 가정해보면 전세 보증 한도는 1억4000만원에서 5월 이후 1억1844만원으로 줄어든다. 전세 보증금을 낮추고 월세 임대료를 내는 식으로 전세보증보험을 받을 수도 있지만, 월세에 부담을 느끼는 세입자가 많아 최근 현장에서는 보험 한도에 맞춰 만원 단위까지 전세 보증금을 받는 사례도 생겨났다.
4월 물량 3만7000가구…수도권 청약 전략은
주춤한 전세시장과 달리 청약시장은 최근 수도권을 중심으로 분양 물량이 쏟아지며 모처럼 활기를 띠고 있다. 공시가격 하락에 따른 보유세 부담이 줄어든 데다 앞으로 수도권 분양 물량이 끊길 수 있다는 우려가 겹치며 경쟁률도 크게 뛰었다.실수요가 많은 서울에서 분양 물량이 쏟아지는 데다 올해부터 추첨제가 부활하면서 ‘운’에 의한 당첨을 노려볼 수도 있다. 추첨제에 따라 무주택기간이 짧거나 부양가족 수가 적은 2030세대와 1인 가구, 유주택자도 청약 당첨의 기회가 있기 때문에 중소형 주택을 중심으로 청약 경쟁률이 높아질 것으로 전망된다. 분양 관계자는 “보유세 부담이 줄어든 데다 청약 문턱이 낮아지면서 젊은 층의 청약 도전이 더 늘어날 것으로 본다”며 “앞으로 분양가가 더 높아질 수 있다는 우려도 경쟁률 상승에 영향을 미칠 것”이라고 했다.
금리 고공행진과 미분양 등 변수 많아
다만 계속되는 고금리 현상과 지역을 중심으로 심화하는 아파트 미분양이 부동산 경기의 악재로 남아 있어 공시가격 하락이 부동산 경기 상승으로 바로 이어지지 않을 것이란 전망도 있다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “(공시가격 하락은) 지난해 주택 가격 급락이 주요 원인”이라며 “주택 소유자의 세 부담은 줄겠지만 당장 집값 회복이나 거래량 증가로 이어지기는 어려울 것”이라고 했다. 함영진 직방 빅데이터랩장도 “세 부담이 낮아지면 급하게 처분하지 않고 관망하려는 움직임을 보일 것”이라고 내다봤다.유오상 기자 osyoo@hankyung.com