주택임대소득세 이해하기 - 분리과세 대상 및 소득금액의 계산

매년 5월이 되면 전년도의 모든 소득을 종합해 종합소득세 신고를 하게 된다. 이 중 주택임대소득세 부분에 대해 살펴보기로 한다. 주택임대와 관련해 발생하는 수입금액의 합계가 2000만원 이하인 경우에는 다른 급여소득이나 사업소득과 합산하지 않고, 14%의 단일세율로 분리 과세하게 돼 있다(지방소득세 별도).

주택임대수입금액은 1가구가 보유하고 있는 주택 수와 임대 방법에 따라 계산법을 달리하고 있다. 월세의 경우 임대사업자 등록된 주택을 포함해 2주택 이상부터 월세 수입을 합산해 계산한다. 1주택자는 고가 주택인지 여부에 따라 신고 대상이 구분된다. 고가 주택 1주택만 보유하고, 그 주택을 임대하고 있으면 1주택자라도 주택임대소득세 신고 대상이 된다. 고가 1주택을 임대주택으로 등록했다고 하더라도 신고 대상에서는 제외되지 않으므로, 월세 수입금액은 신고가 필요하다. 고가주택의 기준은 2022년 소득신고까지는 기준시가 9억원이고, 2023년 소득신고분부터는 기준시가 기준 12억원이 된다. 기준시가가 2022년과 올해 11억원으로 동일한 1주택만을 소유한 1가구가 있다면 2022년 주택임대 소득 신고 때에는 월세 소득에 대해 신고해야 한다. 2023년 소득 신고 시(2024년 5월)에는 신고 대상에서 제외되는 것이다.

1가구가 보유한 주택이 3주택 이상인 경우에는 간주임대료를 계산해 월세 수입 금액과 합산해 계산해야 한다. 3주택 이상의 경우에도 주택임대사업자에 등록된 주택 수를 제외하지 않고 전체 보유 주택 수를 기준으로 계산한다. 하지만 가구당 전용면적이 40㎡ 이하인 주택으로, 기준시가가 2억원 이하인 경우라면 간주임대료 계산 대상에서 제외할 수 있다. 예를 들어 보유 중인 소형주택 3가구를 모두 전세로 임대하고 있다면, 간주임대료 대상에서는 제외되고, 과세 대상이 되는 월세 수입금액이 없어진다. 다만 월세로 임대하는 부분에 대해서는 주택임대소득 수입금액이 되고, 2000만원 초과 여부에 따라 분리과세 또는 종합과세로 신고해야 한다. 간주임대료는 전체 보증금 액수에서 3억원을 차감한 금액에 60%를 곱한 후 세법에서 정한 이자율(2022년 1.2%, 2023년 2.9%)을 곱해 계산한다. 이때 3억원은 임대 기간과 보증금 금액을 고려한 보증금 적수금액을 기준으로 금액이 큰 임대차 계약부터 차감해 계산한다.

수입금액이 집계됐으면 이제 경비 금액을 집계해야 한다. 분리과세가 적용되는 경우에는 구청과 세무서에 임대사업자 등록을 했다면 60%의 경비율을 적용하고, 미등록이라면 50%의 경비율을 적용받게 된다. 다른 종합소득 금액이 2000만원 이하인 경우에는 50% 또는 60%의 경비율을 적용한 금액에 추가적으로 200만원(임대사업자 등록을 하지 않은 경우) 또는 400만원(임대사업자 등록을 한 경우)을 차감해 소득금액을 계산한다. 수입금액이 2000만원을 초과해 종합소득에 합산되는 경우에는 통상 40% 정도의 경비율을 인정받게 된다. 이때 경비 범위에는 중개 수수료 비용, 임대주택 차입금의 이자 비용, 임대주택에서 발생한 재산세 및 종합부동산세 등이 있다. 이 같은 비용이 수입금액의 40%보다 많은 경우 실제 발생한 금액을 한도금액으로 정해 전체를 비용으로 인정받을 수 있다. 다만 실제 비용으로 인정받기 위해서는 세법에서 정한 적격 증빙 서류(세금계산서, 현금영수증)를 갖춰야 한다.

김성일 리겔 세무회계 대표