집 못 판 2주택자, 임대사업자 등록하면 유리

김대경의 절세노트

정부는 주택 시장 침체를 감안해 일시적 2주택 비과세 처분 기한을 3년으로 완화해 시행하고 있다. 만약 처분 기한 내 팔지 못하면 비과세 혜택을 받지 못한다. 이때는 거주주택 비과세 특례를 활용하는 방법이 있다. 조정지역과 무관하게 2년 이상 거주한 뒤 비과세 혜택을 받을 수 있는 주택을 거주주택이라고 한다. 거주주택을 2019년 2월 12일 이후 취득했다면 그 전에 동일한 특례를 적용받은 적이 없어야 한다.

거주주택 외 다른 주택에 대해 시·군·구청 및 세무서에 사업자 등록을 하고 임대하면서 일정 요건을 갖추면 장기임대주택으로 인정받는다. 장기임대주택은 임대 개시일 현재 기준시가 6억원(수도권 외 3억원) 이하여야 하고 임대기간 임대료 인상률을 5% 이내로 유지하면 된다. 현재는 의무 임대기간이 10년으로 늘었다.

장기임대주택의 의무 임대기간을 충족하고 거주주택을 팔면 비과세가 가능하다. 임대기간을 채우기 전에 거주주택을 팔아도 일단 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 이때는 그 이후 임대기간을 채워야 한다. 만약 임대기간을 채우지 못했다면 2개월 내 양도세를 신고 납부해야 한다. 6개월 이상 공실이 발생한 경우에도 임대기간을 채우지 못한 것으로 간주한다.

세법은 불가피한 경우에 대해 임대기간 산정 시 예외를 적용한다. 임대기간에 재개발·재건축이나 리모델링 등 합당한 사유가 있으면 인가일 또는 허가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지 기간은 공실기간에서 제외한다. 공익사업을 위한 토지 등 보상에 관한 법률에 따라 수용될 때도 계속 임대한 것으로 본다.

민간임대주택특별법에 따라 자진말소(임대기간의 50% 이상 임대)하거나 자동말소로 기간을 충족하지 못한 경우 말소일에 임대기간 요건을 갖춘 것으로 인정한다. 말소일까지 거주주택을 팔지 않았다면 5년 이내 거주주택 양도 시 비과세를 적용한다. 만약 말소된 임대주택이 2채 이상이면 최초 말소일부터 기산한다.

김대경 하나은행 자산관리컨설팅센터 세무사