[도기안의 부동산 칼럼] 공매 입찰 전 '공매재산명세서' 필독해야 하는 이유
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한경닷컴 더 라이프이스트일반적으로 ‘법원경매’는 ‘담보물권 실행’을 위해 전국 법원에서 진행되고, ‘공매’는 체납 세금을 회수하기 위해 KAMCO가 온비드 시스템에서 재산을 강제매각하는 것이다. 법원경매와 공매 모두 입찰 전 안전한 투자를 위해 매각재산에 얽힌 다양한 권리관계를 정확히 파악해야 할 필요가 있다.
매각 물건의 현재 모습을 보는 방법으로는 네이버 지도의 로드뷰를 보거나, 공매물건 조사 서류에 있는 사진들을 보기도 한다. 물론, 실제 입찰 전에는 반드시 현장에 가서 임장하는 것을 잊으면 안 된다. 다만, 온비드 사이트에서 좀 더 신중하게 살펴야 할 문서들이 몇 가지 있다. 그중 제일 중요한 문서를 하나 꼽으라면, ‘공매재산명세서'이다. 법원경매에는 이와 유사한 문서로는 매각물건명세서와 현황조사서가 있는데, 공매에서 공매재산명세서는 경매와 유사하지만, 표기하는 내용에 있어서는 공매재산명세서가 훨씬 더 상세하며 권리분석에 필요한 정보들을 구체적으로 나열해 놓는다. 그렇기 때문에, 공매투자할 때 반드시 반복적인 체크를 해야 한다.
국세징수법 제69조(공매재산에 대한 현황조사) 1항은 제68조(공매예정가격결정)에 따라 공매 예정 가격을 결정하기 위하여, 세무서장은 공매재산의 현 상태, 점유관계, 임차료 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황을 조사하여야 한다고 규정되어 있다.
‘공매재산명세서’는 매각물건마다 입찰 시작 7일 전부터 게시한다. 게시 경로는 다음과 같다. [ 온비드> 물건상세> 물건정보> 입찰정보> 회차별입찰정보 > 공매재산명세 ]아래 이미지를 참조해 보자!
아래 이미지를 보면, 빨간색으로 밑줄 친 부분에는 관리번호, 배분요구 종기, 공매재산 표시, 공매예정가격 등을 기록해 놓은 것을 볼 수 있다.
과거 공매투자할 때 가장 어려운 점 중 하나가 관공서 열람 및 점유관계 파악이었다. 법원경매에서는 집행관이 조사해서 서비스하는 기본 정보이지만, 온비드에서는 이런 정보를 제공하지 않았었다. 만일 직접 전입세대 열람을 하고 싶다면, 공매물건 페이지를 인쇄한 후 인쇄물과 본인의 신분증을 제출하면 전국 주민센터 어디서나 매각물건의 전입세대 열람이 가능하다.
만일 입찰 예정인 물건에 임차인이 있다면, 소멸기준권리를 확인하고 그 소멸기준권리 설정일 보다 전입신고 일자가 더 빠른 지를 확인해야 한다. 소멸기준권리보다 전입신고 일자가 더 빠르다면 그 임차인은 대항력이 있기 때문에 낙찰자가 인수해야 하는 보증금이 있을 수도 있으므로 다시 한번 확인해야 한다.
참고로, 소멸기준권리는 저당권, 근저당권, 담보가등기, 압류, 가압류, 경매개시결정등기 총 6가지이며, 압류의 효력이 발생하여 후순위 권리를 소멸시키는 효력을 가진다. 반대로, 소멸기준권리보다 앞서 성립한 권리는 대항력을 갖고 유지되며 낙찰자가 인수해야 할 수도 있다.
그 아래, <매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요>란은 공매로 인해서 지상권이 성립되는지 여부를 기록하는 공간이다. 공매처분으로 인한 지상권은 관습법상의 지상권으로, 일반적인 근저당권의 매각으로 인한 지상권과 성립요건이 다소 다르다.
<기타 유의 사항>에는 현장답사 후 조사된 내용과 기본적으로 주의해야 할 내용들을 기재한다.
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