미국 우체국 건물주 돼볼까 [조재영의 투자 스토리]
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한경닷컴 더 머니이스트
PSTL, 미국 우체국으로부터 임대료 받는 구조의 리츠
"재계약률 거의 100%, 공실률 0%에 가까워 장점"
리츠의 원조격인 미국에서는 1960년부터 리츠제도가 시작됐습니다. 현재 200개가 넘는 리츠가 미국 주식시장에 상장되어 있습니다. 그만큼 더 다양한 종류의 리츠가 상장됐습니다.미국 리츠 중 매력적인 리츠로 손꼽히는 PSTL이라는 리츠는 미국 우체국이 임차하고 있는 건물들을 소유하고 미국 우체국으로부터 임대료를 받는 구조의 리츠상품입니다. 일종의 오피스 리츠이지만 그 임차인은 미국의 우체국인 USPS(United States Postal Service) 딱 한 곳 뿐입니다. USPS는 미국에서 매년 1700억개가 넘는 우편 및 택배 배달을 거의 독점적으로 하고 있는 국영 우편사업체입니다.
PSTL리츠는 2023년 4월 21일 현재 49개 주에 존재하고 있는 1307개의 우체국 빌딩에 투자하고 있습니다. 그야말로 ‘선택과 집중’ 전략을 적용한 리츠라고 할 수 있겠습니다.
이 PSTL리츠의 가장 큰 장점은 바로 안전성입니다. 우체국은 그 특성상 쉽게 위치를 바꾸지 않습니다. 따라서 이 리츠의 재계약률은 거의 100%입니다. 일반적인 오피스 건물의 재계약률이 약 60% 안팎이고 메디컬 오피스의 재계약률이 약 80%인 것을 감안하면 미국 우체국의 100%에 가까운 재계약률은 다른 어떤 곳에서도 찾아보기 힘든 큰 장점입니다. 즉 특별한 사유가 없는 한 계속 미국 우체국인 USPS는 PSTL리츠와의 임차계약을 계속 이어가기 때문에, 리츠의 가장 큰 리스크인 공실률이 거의 0에 가깝다는 것이 큰 장점입니다. 물론 이는 PSTL리츠의 한계일 수도 있습니다. 우체국 빌딩의 가격이 급등하거나 임대료가 급등할 확률은 높지 않기 때문에 PSTL주가도 큰 폭으로 상승할 확률은 높지 않다는 한계도 존재합니다.
코로나19 이후 과거에 비해 전자상거래가 급증했고, 이는 배송서비스의 수요가 지속적으로 늘어날 것을 예상할 수 있습니다. 미국에서 가장 높은 점유율을 차지하고 있는 배송서비스는 USPS이며 이는 PSTL리츠에도 긍정적인 영향을 끼치고 있습니다. PSTL리츠는 2022년에도 320개의 미국 우체국 빌딩을 1억2300만달러를 들여 추가로 인수했으며 계약임대료를 100% 징수했습니다.
또한 2022년 4분기 매출은 1490만달러로 2021년 4분기 매출 대비 33.84% 성장했습니다. 연간 매출 규모를 보더라도 그 성장성을 확인할 수 있습니다. 2019년 약 1129만달러, 2020년 약 2444만달러, 2021년 약 3994만달러, 2022년 약 5333만달러로 급성장하고 있습니다.PSTL리츠 역시 다른 리츠와 마찬가지로 고금리 상황에는 취약할 수밖에 없습니다. 미국의 고금리가 진행되는 지난 2년간 PSTL의 주가는 약세를 면치 못했습니다. 하지만 그동안 매출은 지속적으로 상승했으며 손익상황도 개선되었습니다. PSTL리츠는 주식시장에 상장된 이후 14회 연속 배당금을 지급하고 있으며 위에서 살펴본 바와 같이 안전성과 성장성은 충분히 검증되었다고 할 수 있습니다.
2019년 적자를 기록했던 PSTL리츠는 2020년 203만달러, 2021년 592만달러, 2022년 970만달러 흑자를 기록하며 반등하는 모습을 확인시켜주고 있습니다. 고금리로 인한 이자부담 증가 등으로 PSTL리츠 주가는 충분히 하락한 만큼 기대되는 배당투자수익률은 연 6% 이상으로 예상되며 매매차익도 기대할 만 합니다.
미국 우체국 건물주가 되어보는 건 어떨까요?<한경닷컴 The Moneyist> 조재영 웰스에듀 부사장
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