목동 재건축 투자와 관련 현재는 매입하거나 매도하기에 적합한 시점이 아니라는 조언이 나왔다. NH투자증권은 24일 발표한 '목동 재건축 심층분석' 부동산 보고서에서 이같이 밝혔다.
보고서는 "토지거래허가구역으로 지정돼 있어 실거주 계획이 없다면 접근이 어렵고, 실수요자의 경우도 최근 1년간 거래량이 적어 시세를 파악하기 어렵다"며 "투자 수요자라면 급하게 매입할 필요가 없다"고 말했다.
아울러 매도를 희망하는 쪽에 대해서도 "높은 금리와 토지거래허가구역 등의 영향으로 수요자가 쉽게 접근하지 못하는 상황이고, 아직 정비구역 지정도 되지 않은 상황이라 재건축 프리미엄 효과도 미미하다"고 판단했다. 이어 "재건축은 사업진행 단계에 따라 가격이 크게 상승하기 때문에 사업진행 상황을 보며 매도 기회를 포착해야 한다"고 조언했다.
NH투자증권은 이번 보고서에서 목동 신시가지단지 입지와 단기별 특징 등 최근 사업 이슈를 점검하고 시장동향 조사 결과를 설명했다.
보고서는 목동 신시가지단지 사업성과 관련, "용적률이 대부분 116∼125%로 서울시 재건축 단지와 비교 시 매우 낮은 수준"이라며 "신속 통합기획, 신탁방식 재건축 등 사업에 속도를 내는 점이 특징"이라고 설명했다. 목동 14개 단지의 경우 "지난 2021년 4월 27일 토지거래허가구역 지정 이후 거래량이 월평균 10건 내외로 급격하게 감소했다가 올해 1∼2월 안전진단에 대거 통과하면서 2월 거래량이 35건을 기록했다"고 소개했다.
거래금액도 하락세를 보이다가 지난 1월부터 소폭 상승한 상태다.
보고서는 "현재는 초기 단계로 분양가·공사비 등 변동성이 커 수익과 비용 시뮬레이션을 통한 사업성 분석에는 한계가 있다"면서도 "대지 지분이 넓은 편이고 용적률은 낮아 일반분양에 기여하는 수익이 클 것"이라고 말했다. 다만 "목동 신시가지단지는 아직 사업 초기 단계로 분담금·비용 등 사업변수가 많아 신중할 필요가 있다"며 "사업성과 입지도 중요하지만 초기 단계의 작은 속도 차이가 재건축 완료 시점에는 큰 시차를 만들 수 있어 단지별 사업진행 속도를 지켜봐야 한다"고 밝혔다.