세입자에 돌려줄 전세금 부족하면…전세보증금 반환대출 '노크'

대출전략과 유의점

세입자 퇴거 조건부 등
대출 형태 크게 두 가지

주택 위치·가격따라
대출 기간·금액 달라져

9억이하·1주택자는
특례보금자리론 유리

최근 주택 가격 하락에 따른 ‘역전세난’으로 전세보증금 반환에 부담을 겪는 집주인이 늘고 있다. 새로운 세입자가 구해지지 않은 상황에서 수중에 당장 동원할 수 있는 현금이 없다면 결국 은행 문을 두드릴 수밖에 없다. 이때 눈여겨볼 만한 상품이 바로 ‘전세보증금 반환대출’이다.

전세보증금 반환대출은 전세보증금을 반환하기 위한 용도로 받는 주택담보대출 상품이다. 임차인에게 임대보증금을 반환하려는 집주인을 돕기 위해 출시됐다. 대출 방식은 ‘세입자 퇴거 조건부 주택담보대출’과 ‘임차보증금 반환자금대출’ 등 두 가지로 나뉜다.

먼저 세입자 퇴거 조건부 주담대는 퇴거를 앞둔 임차인에게 보증금을 반환하려는 임대인이 신청할 수 있다. 시중은행을 포함해 모든 일반 은행에서 취급하고 있다. 대출 실행은 임차인이 퇴거하기 2개월 전부터 가능하다. 대출 기간은 최대 40년이다. 주택이 있는 지역의 담보인정비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR), 총부채상환비율(DIT)에 맞춰 대출 한도가 정해진다. 기존에는 주택 가격이 15억원을 초과하면 신청이 불가능했지만 올해부터 이 같은 규제가 해제되면서 초고가 주택을 보유한 임대인도 대출받을 수 있게 됐다.

대출 실행 시에는 통상적인 주담대 신청 서류에 더해 임대차 계약서, 임차인 은행 계좌 정보, 전입 세대 열람 내역 등이 추가로 필요하다. 대출금 입금은 임차인이 퇴거하는 날짜에 맞춰 이뤄진다. 임대인은 대출 실행 당일 임차인이 퇴거했는지 확인하고 은행에 통보해야 한다.

1주택에다 보유 주택 가격 9억원 이하라면 지난달 말 출시된 특례 보금자리론을 이용하는 것도 좋다. 신청 요건을 충족하면 임차보증금을 반환하기 위한 목적으로 대출받을 수 있다. DSR 규제를 적용받지 않아 소득과 상관없이 최대 5억원까지 대출받을 수 있다. 지난달 28일 기준 특례 보금자리론 대출 금리는 연 4% 수준이다.

다주택자라면 생활안정자금대출을 보증금 반환 용도로 사용할 수 있다. 기존 한도는 2억원이었지만 지난 3월 한도가 풀려 기존 LTV·DTI 한도 내에서 받을 수 있다.

임차보증금 반환자금대출은 주택금융공사의 보증서를 담보로 실행하는 대출 상품이다. 취급 은행은 국민·기업·하나·수협·광주은행이다. 임대차 계약이 만료됐거나 2년이 경과한 시점에서 임대인과 임차인 간 합의에 따라 계약이 해지된 경우 받을 수 있다. 대출 신청 시 임대인과 임차인이 함께 은행 영업점을 방문해야 한다.

대상 주택은 12억원 이하로 임대인 소유 주택에 가압류·가처분·가등기 등 사실이 없어야 한다. 대출 신청은 계약 만료일이나 계약 해지를 전후로 3개월 이내여야 가능하다. 대출 기간은 최대 2년, 한도는 1억원이다. 중도상환수수료는 없다.

임차보증금 반환자금대출은 세입자 퇴거 주담대를 받았는데도 한도가 부족할 때 고려해볼 수 있는 대안이다. 연 6%대 고금리를 물어야 하는 일반 신용대출에 비해 상환 부담을 덜 수 있다. 특히 등기부등본에 근저당이 설정되지 않아 5000만원 이내 차액을 임차인에게 지급하는 경우 좋은 선택지가 될 수 있다.

세입자 퇴거 조건부 주담대와 임차보증금 반환자금대출 모두 사전에 주택을 추가로 매수하지 않는다는 약정서를 써야 한다는 점에 유의해야 한다. 약정을 어기고 입주권을 사거나 분양권 당첨 및 증여 등의 방법으로 새 주택이 생기면 향후 3년간 관련 대출을 받을 수 없다. 다만 상속을 통해 취득하는 것은 허용된다.

이소현 기자 y2eonlee@hankyung.com