번지는 '전세 사기'…전세가율 70% 넘는 집은 조심해야

전세 사고 피하려면 꼭 체크하세요

전세가율 급등한 곳
'깡통 전세' 우려 커져
세종·충남 전세가율
100% 넘어 주의

보증금 보험 가입해도
돈 돌려받을 때까진
다른 곳 이사가면 안돼

전세 거래 계약시
등기부등본 떼봐야
근저당 여부 확인을

전세 사기와 보증금 미반환 피해가 서울과 경기 화성, 인천, 부산 등 전국에서 동시다발적으로 발생하고 있다. 전세금은 일부 세입자에겐 전 재산에 가까운 목돈인 경우가 많다. 정부가 지난달 27일 ‘전세 사기 특별법’까지 발의하며 사태 진화에 팔을 걷어붙인 이유다.

전세제도는 복잡하고 허점도 많아 사소한 부주의가 큰 금전적 피해로 이어질 수 있다. 전세 피해를 막기 위해서는 법 개정으로 가능해진 임대인(집주인)의 세금 체납 정보 등을 미리 확인해 보고, 특약을 적극 활용해 계약 취소 여지를 남겨놔야 한다고 전문가들은 조언한다.

하반기 ‘전세보증금 포비아’ 오나

전세는 목돈이 필요한 집주인과 고정비 부담을 줄이고 싶어 하는 세입자의 이해관계가 맞아떨어져서 형성된 임대 형태다. 수요와 공급 모두 많아 국내에선 보편적인 임차제도로 자리 잡았다.

최근 잇따르는 전세 임차인의 피해는 크게 두 가지 유형이다. 집주인, 중개사, 감정평가사 등이 가담해 조직적으로 임차인을 속인 사례(선순위 저당권이 있는 경우)와 집주인이 무리하게 갭투자(전세 끼고 매입)를 한 후 가격이 내려가 전세보증금을 돌려주지 못한 사례다. 후자는 이른바 ‘깡통전세’로 시장 변화에 따라 언제든 발생할 수 있다.

화성 동탄 등에서 오피스텔 250여 채를 소유한 A씨 부부가 세입자에게 “전세보증금 가격으로 소유권을 넘겨 받아달라”고 요청한 것도 이런 사례다. 집값이 보증금보다 싸졌기 때문에 임차인은 소유권을 넘겨받아도 수천만원의 손해를 보게 된다. 하지만 사기죄 적용이 가능할지에 대해선 부정적인 견해가 많다.

전세가율(집값 대비 전셋값 비율)이 급격히 상승한 지역이 늘고 있다는 점에서 깡통전세 우려가 커진다. 한국부동산원의 ‘임대차시장 사이렌’에 따르면 최근 3개월간 전국 아파트 전세가율은 70.3% 수준이다. 통상 업계에서는 전세가율이 70%를 넘으면 깡통전세 위험 신호로 본다. 연립·다세대주택만 놓고 보면 전국 전세가율은 79.6%다. 시·도별로 세종시(105.9%) 충남(100.7%) 등은 100%를 넘어섰다. 이미 전세보증금이 집값보다 더 높아져 있다는 뜻이다.

높아지는 전세가율이 하반기 부동산 시장의 뇌관이 될 것이란 우려도 크다. 전·월세신고제 시행(2021년 6월) 등으로 치솟았던 전셋값에 계약한 거래가 만료되는 시점이 다가오고 있어서다.

전세가율 높으면 피하고 보증보험은 필수

전문가들은 작정하고 임차인을 속이는 전세 사기는 걸러내는 데 한계가 있지만, 깡통전세의 경우 세입자가 얼마든지 대비가 가능하다고 설명한다. 가장 주요한 방법은 전세보증금 반환보험 활용이다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 돈을 내주고 차후에 구상권을 행사하는 제도다. 계약 체결 후에만 가입이 되기 때문에 그 전에 보증보험에 가입할 수 있는 주택인지 확인해야 한다.

주택도시보증공사(HUG) 관계자는 “보증보험에 가입했더라도 실제 보증금을 반환받을 때까지 우선변제권을 유지해야 한다”며 “보험금을 받기 전 다른 곳으로 이사하거나 전입신고를 하지 않도록 유의해야 한다”고 강조했다. 임차 기간의 절반이 지나면 가입 자체가 안 되는 것도 주의해야 한다.

특약도 유용하다. 계약서를 쓸 때는 ‘집주인의 국세 체납 등이 확인되면 계약을 취소할 수 있다’, ‘집주인 명의가 바뀌면 계약을 해지하고 보증금을 돌려준다’, ‘집을 팔 때 미리 세입자 동의가 있어야 승계할 수 있다’ 등의 문구를 넣으면 좋다. ‘보증보험이 반려되면 계약을 취소한다’는 특약도 활용할 수 있다.

전세와 매매 시세, 등기부등본상 근저당 여부, 계약 당일 전입신고 등도 확인해야 한다. 시세는 한국부동산원, 국토교통부 실거래가 공개시스템 등을 통해 알 수 있다. 지난 2월 운영을 시작한 ‘안심 전세앱’에서도 신축 빌라에 대한 매매가는 물론 전세가율 등 시세 조회 서비스를 제공한다. 박원갑 국민은행 부동산전문위원은 “전세가율이 70%를 넘어서는 주택과 선순위 임차보증금이 많은 다가구 등은 기본적으로 피하는 게 안전하다”고 조언했다.

전입신고는 신고 당일이 아닌 다음날 0시부터 효력이 생긴다는 게 맹점이다. ‘계약 후 수일간은 근저당을 설정하지 않는다’는 식의 특약 조항을 넣는 것도 방법이다.

안심 전세앱에서는 집주인 조회도 가능하다. 임대인(집주인)의 과거 보증사고 이력, HUG 보증 가입 금지 여부, 악성임대인 등록 여부, 체납 이력 등의 정보를 확인할 수 있다. 다만 집주인 동의가 필요하다는 점 때문에 제도 개선이 필요하다는 지적이 나온다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com