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마켓리더의 시각 김진관 삼성증권 랩운용팀장
코로나 19 사태 이후 저금리에 따른 시중의 풍부한 유동성으로 인해 부동산 시장이 활황을 맞으며, 상장되어 거래되는 K리츠의 가격 역시 큰폭의 상승을 하게 된다. 특히 높은 물가가 지속되는 국면에서 임대료 및 보유 부동산 가치의 상승을 통해 인플레이션을 헤지 할 수 있는 자산으로 인식된 상장 리츠에 많은 시장 참여자들의 관심이 쏟아졌다.
리츠라는 자산이 앞서 얘기한 것처럼 인플레이션 국면에서 투자하기 좋은 자산인 것은 틀린 말이 아니다. 하지만 이는 경기가 좋으면서 완만한 인플레이션이 이어지는 환경이 전제가 되어야 한다. 코로나19 이후 유동성이 풀리면서 경기가 살아나고 디스인플레이션에서 인플레이션 환경으로 변화되면서 리츠 시장이 활황을 맞이하였던 것처럼 말이다.
하지만 2022년 연초부터 시중에 풀린 유동성은 급격한 물가 상승의 원인이 되면서 글로벌 각국 중앙은행들은 기준금리를 빠르게 올리기 시작한다. 강력한 긴축 통화정책을 시행하면서 시중의 유동자금은 흡수되고, 시중금리는 급격하게 상승하게 된다. 인플레이션 헤지 자산으로 각광을 받았던 상장 리츠의 경우도 시중금리 상승의 영향에 직격탄을 맞게 된다. 위 표에서 알수 있듯이 리츠는 부동산을 매입하여 임대료 수입과 매각 차익을 투자자에게 배당하게 된다. 부동산 매입과정에 많은 비중을 은행 대출로서 충당하게 되는데 시중금리 상승은 대출 만기시 재대출의 이자비용 상승에 직접적인 영향을 주게 된다. 이는 결국 투자자에게 돌려주는 배당 하락으로 이어지기 때문에 리츠 가격에 악영향을 미치게 되는 것이다. 이렇게 금리 상승의 여파로 2022년 하반기 상장 리츠는 주식 시장과 마찬가지로 조정 국면을 지나게 된다.
이렇게 상장 리츠는 큰폭의 가격 조정을 먼저 받은 반면 실물 부동산은 상대적으로 서서히 조정을 받고 있는 상황이다. 아무래도 상장되어 거래되는 리츠의 특성상 금리상승 영향 및 향후 경기상황을 미리 예측하여 평가하고 가격에 반영을 한다. 아래 차트를 보면 알수 있듯이 역사가 오래된 미국의 부동산, 상장 리츠 시장을 살펴보면 실물부동산 대비 대략 1년 먼저 상장 리츠가 먼저 움직이기 시작한 것을 볼 수 있다. 지금의 상황도 실물 부동산 대비 먼저 상장 리츠가 하락을 하였으며 그 하락폭 또한 과도한 상황이다. 한국과 미국의 금리인상 막바지 국면에서 향후의 경기상황을 어느 정도 반영한 현재의 상장 리츠 가격을 감안한다면 이제는 투자를 고려해 볼만 하다는 판단이다.
한국과 비슷한 시기 도입된 일본 리츠는 정부 지원과 저금리 환경을 발판삼아 글로벌 2위 규모로 성장하였다. 우리 나라의 경우 사모 리츠 중심으로 지금까지 시장이 커왔는데, 정부 차원에서 규제 완화 등 공모 리츠 활성화 움직임을 보이고 있기 때문에 앞으로의 성장 또한 기대가 되는 상황이다. ('19년 10월 공모리츠/공모 부동산 펀드 활성화 방안 발표)앞서 얘기했듯이 누적된 긴축으로 인한 경기둔화 우려가 높아진 가운데 올해 3월 초부터 SVB 파산 및 CS인수로 이어진 금융시장의 변동성 확대로 글로벌 리츠는 약세를 보였다. 미국의 상업용 부동산 시장의 공실률이 높아지는 등 부정적인 지표가 지속적으로 나온 점도 글로벌 리츠의 투자심리에 부정적인 영향을 미쳤다.
다만, 국내에 상장되어 거래되는 K리츠는 공실률이나 자산가치, 임대료 등을 감안하면 미국시장과는 상황이 다르다라는 판단이다. 특히 지난달 대기업 스폰서의 우량리츠가 연이어 신규 상장되는 등 상장 리츠 시장이 다시 활성화되는 모습을 보이고 있다.
시중 금리 대비 여전히 높은 수준의 K리츠 배당매력 또한 투자자들의 관심을 끄는 주요 포인트 중 하나이다. 관심있는 투자자라면 주식처럼 상장되어 거래되기 때문에 직접 거래소를 통해 매수를 할 수도 있으며, 다양한 리츠를 선별하여 투자해 주는 랩, 펀드 등을 활용하여 K리츠에 간접적으로 투자가 가능하니 관심을 가져보면 좋을 듯하다.