美 상업용 부동산 가격 11년 만에 꺾였다…'시한폭탄' 터지나

1분기, 2011년 이후 첫 하락
"美 경기침체 가벼워도 10% 떨어질 것"
지역은행 대출 강화→시세 하락 '악순환'

미국 상업용 부동산 가격이 1분기에 2011년 이후 처음으로 떨어졌다. 미국의 경기침체가 본격화되면 부동산 하락폭은 대폭 커질 전망이다. 상업용 부동산 대출이 부실해지면 이미 살얼음을 걷고 있는 지역은행들의 재무 건전성이 재차 악화될 것이라는 우려도 불어나고 있다.

17일(현지시간) 국제신용평가사 무디스 집계에 따르면 1분기 미국 상업용 부동산 가격은 전 분기 대비 0.76% 하락했다. 전 분기 대비 가격이 떨어진 건 2011년 2분기 이후 처음이다.

무디스는 2002년 4분기 가격을 100으로 놓고 매 분기 상업용 부동산 가격을 지수화한다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 2011년 2분기에 127.4까지 떨어졌던 이 지표는 이후 12년간 상승세를 거듭했다. 지난해 4분기에는 288.6까지 올랐다. 그러나 1분기 286.4로 꺾였다. 무디스에 따르면 사무실 건물과 다가구 주택 가격이 하락세를 이끌었다.

상업용 부동산 기업 코스타그룹에 따르면 고가 부동산의 하락세가 특히 가팔랐다. 고가 부동산 가격은 지난 3월까지 8개월 연속 떨어며 전년 대비 5.2% 낮은 수준을 기록했다. 재택근무가 일상화되며 사무실이 줄어들고, 식당 등 인근 시설들도 문을 닫으며 공실률이 높아졌다는 설명이다.

앞으로 전망이 밝지 않다는 것이 문제다. 무디스의 수석 이코노미스트 마크 잔디는 “더 큰 하락세가 다가오고 있다”고 경고했다. 그는 “미국이 경기침체를 가볍게 겪는다고 가정할 때 상업용 부동산 가격은 약 10% 하락할 테지만, 그렇지 않다면 하락폭은 더 심해질 것”이라며 “우리는 지금 벼랑 끝에 서 있다”고 말했다.

지난 3월부터 은행 위기를 겪은 지역은행들이 다시 위기에 빠질 수 있다는 지적이 나온다. 미 중앙은행(Fed)이 지난주 발간한 금융 안정성 보고서에 따르면 지난해 4분기 기준 상업용 부동산 대출 잔액 3조6000억달러 중 60% 이상을 은행이 보유하고 있었으며 소규모 은행 비중이 특히 높았다.

무디스는 보고서를 통해 “부동산 가치의 조정 규모가 상당할 수 있고, 이는 은행의 신용 손실로 이어질 가능성이 크다”고 지적했다.

부동산 가격 하락과 은행의 대출 기준 강화가 반복되는 악순환도 나타나고 있다. Fed에 따르면 은행의 대출 담당자들은 1분기에 상업용 부동산 대출에 대한 신용 기준을 강화했다. 이 경우 대출을 연장받지 못하는 부동산 주인들은 싼 가격에 건물을 팔아치울 수밖에 없고, 이는 부동산 전체 시세를 떨어뜨린다. 낮아진 부동산 가격은 다시 은행의 심사 강화로 이어진다.

다만 부동산 시장이 최근 수 년간 상승세였던 만큼 아직은 버틸 만한 여력이 된다는 희망적인 시각도 있다. 잔디 이코노미스트는 “체납과 채무 불이행은 증가하겠지만 강제 매각은 많지 않을 것”이라고 내다봤다.

노유정 기자 yjroh@hankyung.com