[김은유의 보상과 재건축] 지긋지긋한 지역주택조합에서 탈출하는 방법
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지역주택조합은 일반 아파트를 분양받는 것과 다르다. 지역주택조합에 가입한다는 것은 내가 아파트를 누구로부터 공급받는 것이 아니라, 내가 지역주택조합의 주인으로서 직접 아파트 사업을 하여, 이익이 남으면 조합원끼리 나누고, 손해를 보면 그 손해액을 분담하는 것이다. 즉, 내가 사업시행자인 것이다.지역주택조합은 첫째, 50% 지역주택조합부지로의 토지 사용승낙을 받아 모집신고를 하여 행정청으로부터 수리받아야 하고(수리를 받지 않고 모집하면 형사처벌), 둘째, 80% 이상 사용승낙 및 15% 소유권을 확보하여 조합설립인가를 받아야 하고, 셋째, 95% 이상의 소유권을 확보하여 사업계획승인을 받아야 하고, 넷째, 조합임원 및 업무대행자의 도덕적 해이를 막아야 하고, 다섯째, 시공자의 폭리를 막아야만 주변시세보다 비싸게 겨우 입주한다.
왜냐하면 처음에 약속한 아파트 가격이 지켜질 수 없기 때문이다. 그 이유는 토지를 확보하는 과정에서 계속해서 취득가격이 올라가기 때문이다. 그리고 도급공사금액도 계속 오른다. 현재 서울에서는 평당 약 750만원 정도를 시공자들이 요구하고 있다. 그런데 2년전에 모집을 한 곳은 대부분 평당 450만원 정도이다. 그러면 공사비만 해도 2023년 착공을 할 것을 전제로 약 60% 인상해 주어야 하는 것이고, 만일 착공이 늦어지면 더 인상해 주어야 할 것이다.
그러나 주변시세보다 비싸게라도 입주하면 다행이다. 상당수 지역주택조합은 중간에 파산하거나 사실상 활동중지 상태이다. 도시 한복판에서 시행되는 지역주택조합은 집을 사들여야 한다. 여러분들이 생각해보시라. 여러분들 같으면 조상대대로 살아온 집을 팔고 나가고 싶은가? 그리고 싼 가격에 지역주택조합에 집을 팔겠는가? 업무대행자의 도덕성은 믿을 수 있는가?실제로 지역주택조합 파산이나 활동중지는 매우 많다. 95% 이상의 토지를 확보(이전등기 완료)하여야만 사업계획승인을 받는데, 이것이 거의 불가능하다. 그러면 내가 낸 돈 거의 전부를 날리게 된다. 그래도 지역주택조합사업을 추진하고 싶은가? 지역주택조합사업의 추진 여부는 조합 가입자들이 결정한다.
차라리 조합설립인가를 받지 못하였다면 지금 중단을 결정하는 것이 피해를 줄이는 지름길이다. 특히 토지취득(이전등기 완료)이 미진한 곳은 더더욱 중단하여야 한다. 일부 추진위를 보면 150억 이상을 조합원으로부터 받았는데 토지는 한평도 취득하지 못한 곳도 있다. 최근에는 95% 토지를 확보하여 사업계획승인까지 받았지만 금융기관으로부터 공사비에 대해 PF를 받지 못해 파산하는 사례도 있다.
이하에서는 지역주택조합 사업의 중단 방법을 알려주고자 한다.2. 지역주택조합 사업의 종결 총회
주택법
[시행 2020. 7. 24.] [법률 제16870호, 2020. 1. 23., 일부개정]
주택조합은 주택조합의 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못하는 경우 총회의 의결을 거쳐 해산 여부를 결정하도록 하고, 주택조합의 발기인은 조합원 모집 신고가 수리된 날부터 2년이 되는 날까지 주택조합 설립인가를 받지 못하는 경우 주택조합 가입 신청자 전원으로 구성되는 총회 의결을 거쳐 주택조합 사업의 종결 여부를 결정하도록 함(제14조의2 신설).부칙
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.
제2조(주택조합 설립인가 요건 등에 관한 적용례) 제11조제2항, 제11조의3제1항ㆍ제6항ㆍ제7항, 제11조의4 및 제13조제1항부터 제3항까지의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 조합원 모집신고(변경 신고는 제외한다)를 하는 경우부터 적용한다.
제6조(주택조합의 해산에 관한 적용례) ① 이 법 시행 전에 조합원 모집 신고를 하였으나 이 법 시행일 현재 주택조합 설립인가를 받지 않은 경우(법률 제14344호 주택법 일부개정법률 부칙 제4조의 규정에 따라 조합원 모집 신고를 하지 않았으나 이 법 시행일 현재 주택조합 설립인가를 받지 않은 경우를 포함한다)에는 제14조의2제2항의 개정규정을 적용함에 있어 이 법 시행일을 제11조의3제1항에 따른 조합원 모집 신고가 수리된 날로 본다.
2020. 1. 23. 개정되어, 2020. 7. 24. 시행되는 주택법 제14조의2제2항에 의하면, 주택조합의 발기인은 제11조의3제1항에 따른 조합원 모집 신고가 수리된 날부터 2년이 되는 날까지 주택조합 설립인가를 받지 못하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택조합 가입 신청자 전원으로 구성되는 총회 의결을 거쳐 주택조합 사업의 종결 여부를 결정하도록 하여야 한다.
주택법시행령 제25조의2제1항에 의하면, 해당 조합원 모집 신고가 수리된 날부터 2년이 되는 날부터 3개월 이내에 총회를 개최하여야 하고,
동조제2항에 의하면, 총회에서 ①사업의 종결 시 회계보고에 관한 사항, ②청산 절차, 청산금의 징수ㆍ지급방법 및 지급절차 등 청산 계획에 관한 사항을 포함하여야 하고,
동조제3항에 의하면, 총회는 ①주택조합 가입 신청자의 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하여야 하고, ②주택조합 가입 신청자의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 하고(다만, 제20조제5항 전단에 해당하는 경우는 제외한다),
동조제4항에 의하면, 사업의 종결을 결의한 경우에는 법 제14조의2제4항에 따라 주택조합의 임원 또는 발기인이 청산인이 된다. 다만, 조합규약 또는 총회의 결의로 달리 정한 경우에는 그에 따른다.
부칙 제6조에 의하면, 이 법 시행 전에 조합원 모집 신고를 하였으나 이 법 시행일 현재 주택조합 설립인가를 받지 않은 경우(법률 제14344호 주택법 일부개정법률 부칙 제4조의 규정에 따라 조합원 모집 신고를 하지 않았으나 이 법 시행일 현재 주택조합 설립인가를 받지 않은 경우를 포함한다)에는 제14조의2제2항의 개정규정을 적용함에 있어 이 법 시행일을 제11조의3제1항에 따른 조합원 모집 신고가 수리된 날로 본다.
즉, 2016. 12. 2. 개정되어, 2017. 6. 3. 시행된 주택법(법률 제14344호) 제11조의3에 의하면, 주택조합 설립을 위해 조합원을 모집하고자 하는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 공개모집하여야 하는데, 다만 부칙 제4조에 의하면, 이 법 시행일 이전에 주택조합설립인가 신청을 하기 위하여 일간신문에 조합원 모집 공고를 하여 조합원을 모집한 경우에는 종전의 규정을 따른다고 하여, 별도로 모집신고를 하지 않아도 되도록 하고 있었다.
따라서 다음의 3가지 경우에 해당하면 사업 종결 여부를 결정하여야 한다.
① 2017. 6. 2.까지 일간신문에 모집공고를 하여 조합원 모집 신고를 하지 않았으나 이 법 시행일 현재 주택조합 설립인가를 받지 않은 경우,
② 2017. 6. 3. 이후에 조합원 모집신고를 하였으나 2020. 7. 24.까지 주택조합의 설립인가를 받지 못한 경우에는,
2020. 7. 24.부터 2년이 되는 날인 2022. 7. 24.부터 3개월 이내(즉, 결국 2022. 10. 23.까지)에 총회를 개최하여 사업의 종결여부를 결정하여야 하는 것이다.
③ 2020. 7. 24. 이후에 모집신고를 받은 경우에는 조합원 모집 신고가 수리된 날부터 2년이 되는 날까지 주택조합 설립인가를 받지 못하는 경우에 모집 신고가 수리된 날부터 2년이 되는 날부터 3개월 이내에 총회를 개최하여야 한다. 예를 들면, 2021. 6. 23. 모집신고가 수리되었다면, 2023. 6. 23.까지 조합설립인가를 받아야 하고, 받지 못하면 2023. 9. 23.까지 사업종결 총회를 개최하여야 하는 것이다.
즉, 현재 지역주택조합 가입자의 3분의 2 이상이 원하면 지역주택조합사업을 종결할 수 있는 것이다. 따라서 더 이상의 분담금을 납부하지 말고, 전문변호사의 도움을 받아 종결 총회를 개최하면 악몽에서 벗어날 수 있는 것이다.
제발 지금 낸 돈을 지키려면 계속 지역주택조합사업을 추진하여야 한다는 오해는 하지 않아야 한다. 멈추는 것이 피해를 줄이는 길이다.
만일 3분의 2 이상이 원하지 않아 종결 총회가 어렵다면, 종결 총회 외에도 소송을 통한 방법, 기타 사실상 해산방법 등 법무법인강산은 수년간의 경험을 축적하고 있다.
그런데 실무적으로 위와 같은 총회를 개최하지 않는 경우가 대부분이다. 이유는 조합가입자들이 일단 위 조항을 잘 모르기 때문이다. 따라서 행정청은 주택법 제90조에 의하여, 추진위에 사업종결 총회 개최여부에 대해 필요한 보고를 하게 하거나 관계공무원으로 하여금 사업장에 출입하여 필요한 검사를 하게 하여야 한다.
다만, 주택법 제94조에 의하면, 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장은 사업주체 및 공동주택의 입주자·사용자·관리주체·입주자대표회의나 그 구성원 또는 리모델링주택조합이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우에는 공사의 중지, 원상복구 또는 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다(법 제94조). 그러나 서울행정법원에 의하면, 위에서 사업주체라 함은 “사업계획승인을 받은 지역주택조합”만 해당한다고 하여(서울행정법원 2019. 12. 10. 선고 2018구합76224 판결), 애석하게도 주택법 제94조에 의한 조치는 불가하다.
그래도 행정청은 주택법 제90조에 의해 보고를 하거나 검사를 한 후에, 지역주택조합 가입자들에게 사업종결 총회를 개최할 수 있음을 널리 홍보하여 피해를 막아야 할 것이다.
나아가 정부는 위 주택법 제94조를 개정하여, 모집신고를 수리받은 추진위에도 적용되도록 할 필요가 있고, 나아가 해당 조합원 모집 신고가 수리된 날부터 2년이 되는 날 조합원 모집신고 수리가 실효되는 것으로 개정할 필요가 있다.
3. 구체적 행동지침
(1) 즉시 ①발기인에게 주택법 제12조에 의하여 ㉠조합원 명부, ㉡주택건설대지의 사용권원 및 소유권 확보 비율 등 토지 확보 관련 자료, ㉢월별 자금 입출금 명세서, ㉣전체 조합원별 분담금 납부내역, ㉤공동사업주체의 선정 및 주택조합이 공동사업주체인 등록사업자와 체결한 협약서, ㉥설계자 등 용역업체 선정 계약서, ㉦해당 주택조합사업의 시행에 관한 공문서, ㉧회계감사보고서, ㉨분기별 사업실적보고서에 대해 정보공개를 청구한다. 만일 발기인이 정보공개를 거부하면 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처한다. 다음으로 ②행정청에게 모집신고서 및 이에 대한 첨부자료 일체에 대해 정보공개를 청구한다.
(2) 조합원 명부를 입수하면 조합원들에게 지역주택조합의 실태(위 정보공개자료를 분석하여 정리)를 널리 알려(네이버에 검색만 해봐도 피해사례는 너무 많다) 사업종결 총회에 참여하도록 하여야 한다. 단톡방이나, 밴드를 만들면 효과적이다.
(3) 사업종결 총회나 후일 사업종결 총회가 어려워 소송을 할 경우에 대비하여 비용을 마련하여야 한다. 총회에 앞서서 재산 가압류를 하여야 할 경우도 있고, 형사고소를 하여야 할 경우도 있으므로, 결국 비용을 마련하여야 하는 것이다.
(4) 지역주택조합에 대해 정통한 전문변호사를 선임하여야 한다.
[지역주택조합의 진실] 책 참고
[법무법인강산]<한경닷컴 The Lifeist> 김은유 법무법인 강산 대표변호사
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