"규제로 稅부담 커"…냉기 여전한 오피스텔

규제완화 '국민청원' 진행
올 1~5월 오피스텔 분양 급감
3612실로 2년 새 4분의 1 토막

전용면적 17㎡ 오피스텔
170㎡ 아파트랑 같은 1가구
주택수에 포함돼 '세금 폭탄'

정부 "보유주택서 제외 검토"

아파트 대체재인 동시에 대표적 1~2인 가구 주거시설인 오피스텔이 ‘찬밥’ 신세를 면치 못하고 있다. 올 들어 부동산 시장 수요가 아파트를 중심으로 회복세를 보이는 반면 오피스텔 분양 물량은 예년의 4분의 1 수준으로 급감했다. 전문가들은 주택 수 산정 기준에 오피스텔이 포함돼 세금 부담이 가중되는 게 문제라고 지적했다. 업계에선 국회 청원에 나서는 등 과도한 오피스텔 규제를 완화해야 한다고 목소리를 높이고 있다.

○전국 오피스텔 분양 ‘뚝’

8일 부동산R114에 따르면 올 들어 지난달까지 전국 오피스텔 분양 물량은 3612실로 집계됐다. 2021년과 지난해 같은 기간 각각 1만3390실, 1만916실을 공급한 것과 비교하면 절반에도 못 미치는 수준이다. 지난해 12월까지만 해도 월평균 1000실을 유지했던 공급이 올해 급감한 것이다.

지난달까지 전국 오피스텔의 평균 청약 경쟁률은 4 대 1에 그쳤다. 지난해 평균(13 대 1)의 3분의 1 수준이다. 수요가 급감하면서 올해 청약을 진행한 오피스텔 중 절반이 미달 사태를 빚었다. 과거 1~2인 가구를 중심으로 수요가 높았던 것과 대조적인 현상이다.

분양 시장이 얼어붙자 주거용 오피스텔을 오피스로 변경하는 곳도 생기고 있다. 2021년 고급 오피스텔로 공급해온 서울 중구 ‘버밀리언 남산’은 최근 분양을 중단하고 해당 부지에 오피스 빌딩을 짓기로 했다. 다시 인허가를 받더라도 주거용 오피스텔보다 오피스를 짓는 게 수익성이 낫다는 판단에서다.

기존 오피스텔 매매가도 하락 곡선을 그리고 있다. KB부동산에 따르면 지난달 전국 오피스텔 평균 가격은 2억6309만원으로, 지난해 8월(2억7369만원) 이후 9개월 연속 하락세를 이어가고 있다. 시장에서는 계약자가 분양가보다 낮은 이른바 ‘마피’를 쏟아내고 있는 실정이다.

○세 부담과 고금리 직격탄

전문가들은 고금리와 부동산 시장 침체, 세 부담 등이 오피스텔 시장 침체의 원인이라고 지목하고 있다. 지난해 이후 금리가 급등하면서 안정적인 월세를 받는 수익형 부동산의 매력이 줄어든 게 한 요인으로 꼽힌다. 침체가 장기화하면 오피스텔 공급이 끊길 수 있다는 우려도 나온다.

주거용 오피스텔은 부동산 급등기 때 값비싼 소형 아파트의 대체재로 평가받으며 인기를 끌었다. 정부가 2020년부터 보유 주택 수에 오피스텔을 포함하면서 세 부담이 크게 늘었다. 하지만 건축법에서는 오피스텔을 여전히 상업시설로 간주해 대출 규제가 적용된다. 특례보금자리론 대상에서 제외되고, ‘비주택’으로 분류돼 아파트보다 대출 금리가 높다. 올초 정부가 아파트 규제를 대폭 완화하면서 오피스텔 소외 현상이 더 심화했다는 지적이다.

업계에선 오피스텔에 대한 과도한 규제가 주택 공급 불균형으로 이어질 수 있다는 우려가 제기된다. 지난달 30일 국회 청원게시판에 올라온 오피스텔의 주택 수 산정 제외 요구 청원에는 10일 만에 1만6000명이 참여했다. 개발업계 관계자는 “17㎡ 오피스텔을 170㎡ 아파트와 같이 1주택으로 간주해 과세하는 게 문제”라며 “분양 시장 침체가 장기화하면 2~3년 뒤 도심 소형 주거시설 입주난이 불거질 수 있다”고 했다.

정부는 오피스텔을 보유 주택 수에서 제외하는 방안을 검토 중이지만, 1년째 결론을 내리지 못하고 있다. 정부 관계자는 “여전히 검토가 진행 중”이라며 “여러 현안이 엉켜 있어 쉽게 결정할 수 있는 사안이 아니다”고 말했다.

전문가들도 오피스텔 규제 완화로 아파트로 관심이 쏠리는 현상을 완화해야 한다고 조언했다. 송승현 도시와경제 대표는 “오피스텔이 아파트와 같은 규제를 받는 상황에서 아파트 선호 현상은 계속될 것”이라며 “금리 안정과 더불어 오피스텔 규제가 완화돼야 1~2인 가구 주거 및 소형 아파트 대체재라는 본연의 역할을 할 것”이라고 했다.

유오상 기자 osyoo@hankyung.com