"전세도 DSR 포함하고, 전세가율 70% 넘으면 대출 제한"

KB금융 '전세제도의 구조적 리스크 점검과 정책 제언' 발간

전세 사기와 보증금 미반환 사태 등 전세제도 관련 문제를 해결하기 위해서는 전세자금대출을 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함시키고, 전세가율(매개가 대비 전세가 비율)이 70% 이상인 주택은 전세자금대출을 제한해야 한다는 지적이 나왔다.

KB금융지주 경영연구소는 18일 발간한 '전세 제도의 구조적 리스크 점검과 정책 제언' 보고서에서 이 같이 밝혔다.

주택가격 하락시 손실 전가 우려

보고서는 전세제도의 구조적 리스크로 △주택경기 하락 시 전세보증금이 주택가격보다 높은 역전세 현상 △집주인이 전세보증금만으로 주택을 구입할 수 있는 무자본 갭투자 가능성 △임차인이 집주인의 세금 체납 여부, 신용상태 등을 확인할 수 없어 전세보증금 미반환 위험 노출 △전세대출에 따른 전세가격 상승과 갭투자 수단화 등을 꼽았다.

KB경영연구소는 "전세는 기본적으로 레버리지 투자를 기반으로 하고 있어 주택가격 하락시 손실 전가가 가능한 구조"라며 "임대인에 대한 정보부족, 계약상 제도적 허점 등 언제든 리스크에 노출될 수 있다"고 지적했다.

개선방안으로는 전세 제도 관련 금융 시스템 개선 및 보증보험 강화, 임대인 신용 정보 제공, 기업형 임대사업 확대 등을 제시했다.

KB경영연구소는 전세자금대출로 인한 유동성 증가가 주택가격 왜곡으로 이어지지 않도록 전세자금대출을 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함시키고, 전세가율이 70% 이상인 주택에 대해서는 대출을 제한해야 한다고 제안했다.

다만 임대인(집주인)이 전세보증금 반환 용도로 대출을 신청하는 경우에 한해 한시적으로 주택담보대출 규제 한도(다주택자에 대해 규제지역에서는 LTV 30%, 비규제지역에서는 LTV 60%까지 대출 허용)를 LTV 70%까지 허용해야 한다고 했다.

대출신청 금액이 1억5000만원 이하인 경우에는 DSR 적용도 배제해 임차인의 안정적인 퇴거 지원에 나서야 한다고 제언했다. 장기적으로는 '임대인의 전세보증보험 가입 의무화'가 필요하다고 내다봤다.

임대인 보험가입 의무화도 검토해야

이와 함께 임대보증금 보증과 전세보증금 반환 보증보험을 통합하고 임대인의 보험가입을 의무화하는 것도 해결 방안으로 제시했다. 또 전세거래 안전성 확보 측면에서 부동산 중개업소의 임대인 관련 정보 확인을 의무화하고, 전세계약 시 매매전세비에 대해 설명토록 하는 방안이 필요하다고 제안했다.

금융기관 등이 주택을 구입해 공공임대주택으로 운영하게 하는 기업형 임대사업 확대하는 한편임대주택을 직접 중개·관리해 하자 발생시 전세보증금 보존과 계약 파기 등을 책임질 수 있는 ‘기업형 중개 플랫폼’과 ‘다주택자의 임대사업자 등록 의무화’ 등도 도입할 것을 제안했다.

강민석 KB경영연구소 박사는 "한국만의 독특한 임차 형태인 전세제도가 최근 과도한 갭투자로 인해 제도적인 보완이 절실히 필요해졌다"며 "단기적으로는 전세사기 피해자에 대한 지원이 필요하지만 장기적으로는 전세 시장의 근본적인 문제점 해결을 위한 시스템 개선 등도 적극적으로 고민해야 한다"고 조언했다.

김보형 기자 kph21c@hankyung.com