조합원 승계 못 받는 '물딱지'…경매서 조심해야

재건축 길잡이

대부업체서 빌린 돈
못 갚아 경매 나오면
낙찰받더라도
조합원 승계 안돼

서울 주요 노후 단지가 잇따라 재건축·재개발 등 도시정비사업에 나서면서 재건축 매물에 대한 관심이 높아지고 있다. 비교적 저렴한 가격에 향후 새 아파트를 받을 수 있기 때문이다.

그러나 같은 재건축 단지에서도 새 아파트를 받을 수 없는 매물을 잘못 사면 현금청산 대상자로 분류될 수 있어 주의가 필요하다. 특히 재건축 아파트 경매 물건은 조건을 꼼꼼히 확인하지 않으면 오히려 투자 손실을 볼 수 있다.

최근 수도권 재건축 아파트 경매 물건을 낙찰받은 A씨는 조합에서 ‘현금청산 대상’이라는 통보를 받았다. 집주인이 대부업체에서 빌린 돈을 갚지 못해 경매로 나온 물건으로, 조합원 승계 대상이 아니었기 때문이다. 재건축을 통해 새 아파트를 받으려던 A씨는 현금청산 대상이 되면서 손해를 보게 됐다.

현행법에 따르면 경매에 나온 물건이 금융회사에 대한 채무 불이행 때문이라면 사업 절차와 상관없이 낙찰자도 조합원 지위를 승계한다. 세금을 미납해 진행되는 공매 물건이면 조합이 설립된 뒤라도 조합원 지위를 승계할 수 있다. 그러나 대부업체나 사적 채무로 인해 경매에 넘어간 물건은 낙찰받더라도 조합원 지위를 승계할 수 없다.

조합원 승계 여부에 따라 경매 물건의 가격은 달라진다. 지난해 법원 경매에 부쳐진 서울 서초구 잠원동 신반포4차 전용면적 137㎡는 2년 전 감정가격인 29억2000만원에 나왔지만, 조합원 승계가 불가능한 이른바 ‘물딱지’라는 소문 탓에 유찰이 반복됐다.

이후 다시 조합원 승계가 가능하다는 소식이 전해지며 입찰 경쟁이 벌어지는 촌극이 벌어지기도 했다.

경매가 아닌 일반 매물도 재건축 조합원 지위를 승계할 수 없는 경우가 있다. 재건축 단지는 조합설립 인가 이후, 재개발은 관리처분계획 인가 이후 주택을 매입하면 조합원 지위를 양도받을 수 없다. 다만, 상속이나 질병 등 예외 사유로 인한 매매는 조합원 지위 승계가 가능하다.

일반적으로 현금청산 매물은 조합원 승계가 가능한 매물보다 저렴하다. 이 때문에 일부러 저렴하게 아파트를 매수한 뒤 현금청산을 선택하는 경우도 있다. 그러나 정비사업 상황에 따라 투자금이 장기간 묶이는 부작용도 벌어질 수 있다.

정비업계 관계자는 “최근 현금청산 매물을 속여 비싸게 파는 사례가 늘고 있어 주의가 필요하다”며 “예외 사유로 인한 매도라 하더라도 매수 전에 조합원 지위 승계가 가능한지 확인해 봐야 한다”고 조언했다.

유오상 기자 osyoo@hankyung.com