목4동·성현동에 모아타운…"연내 80곳으로"

서울시, 수시 공모 후 첫 선정

목4동, 반지하 비율 61% 달해
성현동, 주차장 등 기반시설 부족

市, 인허가 절차 대폭 간소화
2025년까지 35곳 추가 지정
총 3만6000가구 공급 계획

서울시가 이른바 ‘재개발·재건축 패스트트랙’인 모아타운 사업지를 연내 약 80곳으로 늘릴 전망이다. 모아타운은 소규모 정비사업인 가로주택정비사업(모아주택) 등을 3개 이상 모아 노후 주택가를 정비하는 사업이다. 서울시는 용도지역 상향으로 사업성을 높여주면서 관리처분인가 등 일부 인허가 절차를 통합 심의해 사업 기간을 4년까지 단축할 방침이다. 약 3만6000가구에 달하는 모아타운 공급이 원활하게 진행될지 정비업계의 관심이 쏠리고 있다.

○수시 공모 전환 후 두 곳 선정

서울시는 모아타운 대상지 선정위원회에서 양천구 목4동과 관악구 성현동 등 두 곳을 최종 선정했다고 28일 밝혔다. 서울시가 지난 2월 정기 공모 방식에서 수시 공모로 전환한 후 확정된 첫 번째 대상지다.

서울시는 “수시로 선정위원회를 열면서 선정까지 걸리는 기간을 3개월에서 1개월로 줄였다”고 설명했다. 서울시는 반지하주택과 상습 침수 여부, 노후도, 실현 가능성, 투기 가능성 등을 검토해 대상지를 선정했다.

목4동 724의 1 일대는 대지 면적이 5만2758㎡로, 1호 사업지인 강북구 번동(약 5만9000㎡·투시도)과 규모가 비슷하다. 번동에는 1684가구가 공급될 예정이다. 목4동 대상지는 20년 이상 노후주택 비율이 67% 이상인 다세대·다가구주택 밀집 지역이다. 반지하주택 비율이 약 61%에 달한다.

관악구 성현동 1021 일대는 면적이 8만1623㎡로 넓고, 노후도가 약 65%인 구릉지다. 목4동처럼 주차장과 기반 시설이 부족한 상태다.

지분 쪼개기 등을 막기 위한 권리산정기준일은 다음달 6일로 지정·고시할 예정이다. 권리산정기준일 이후 분할하거나 증축·신축한 주택·상가는 현금 청산 대상이 된다. 이번에 선정된 대상지는 양천구와 관악구가 각각 관리계획을 수립한 후 내년 하반기께 소규모주택정비 관리지역으로 지정될 전망이다.

모아타운은 일반 재개발 사업(67%) 대비 노후도 요건이 57%로 낮다. 또 2만㎡ 미만인 가로주택정비사업을 모아서 면적을 10만㎡까지 넓혀 관리계획을 짤 수 있다는 게 특징이다. 7층 이하 제2종일반주거지역은 층수 제한이 없어지고 용도지역 상향이 가능해 건물을 더 높게 지을 수 있다는 것도 장점으로 꼽힌다. 분담금이나 분양계획을 확정하는 관리처분계획을 사업시행계획과 통합 심의해 인허가에 걸리는 시간도 단축할 수 있다. 조합설립인가 때 주민 동의율 요건은 80%로 일반 재개발(75%)보다 높다.

○모아주택으로 3만6000가구 공급

서울시가 모아타운 선정을 수시 공모로 전환하면서 대상지가 빠르게 늘어날 전망이다. 수시 전환 후 주민 동의를 받아 신청한 곳은 19곳이다. 서울시는 2025년까지 35곳 이상을 모아타운으로 추가 지정해 전체 대상지는 104곳 이상으로 늘어날 전망이다. 앞서 대상지로 선정된 26곳은 올해 관리계획을 확정 짓고, 11곳은 사업에 속도를 내기 위해 대략적인 계획으로 고시한 후 관리계획을 확정하는 ‘선 지정’ 절차를 밟기로 했다.

관리계획이 확정된 곳은 강북구 번동과 중랑구 면목동, 금천구 시흥동 등 5개 모아타운이다. 번동 모아타운은 시공사로 코오롱글로벌을 선정하고 사업시행계획안을 제출해 심의를 기다리고 있다. 면목동 모아타운은 조합설립인가를 마치고 DL건설을 시공사로 선정했다. 서울시는 모아타운을 통해 3만5755가구를 공급할 계획이다.

모아타운 대상지를 늘리는 것을 두고 우려의 목소리도 나온다. 김제경 투미경제연구소 소장은 “소규모 정비사업이 재건축·재개발보다 분담금 부담이 큰 데다 금융비용과 원자재 가격 상승 악재까지 겹쳐 사업성이 떨어지는 추세”라고 지적했다.

박진우 기자 jwp@hankyung.com