"언제든 이사 가능"…전·월세 25% 갱신계약

상반기 서울 임대계약 12.8만건
갱신청구권 사용 3.2만건 달해

신규 계약은 2년 채워야 하지만
갱신권 쓰면 언제든 방 뺄수 있어
"집값 상승기때 만든 정책 변질"

서울 월세 106만원 '월급의 30%'

사진=뉴스1

올해 상반기 서울 아파트 전·월세 거래 가운데 4건 중 1건은 계약갱신청구권을 사용한 것으로 나타났다. 전세가가 하락한 와중에도 ‘임대료 5% 상한 제한’을 목적으로 한 갱신권이 사용된 것이다. 2년간 발이 묶이는 신규 계약과 달리 언제든 보증금을 돌려받고 퇴거할 수 있도록 한 제도의 허점을 활용했다는 분석이다. 이와 함께 전세사기 여파로 전세 기피 현상이 커지면서 서울 주택 임대차시장에서 월세 비중이 처음으로 50%를 넘어섰다.

◆‘언제든 이주 가능’…4건 중 1건은 갱신

7일 부동산R114에 따르면 상반기 서울 아파트 전·월세 계약은 총 12만8821건으로 집계됐다. 이 가운데 갱신청구권을 사용한 계약은 3만1968건으로, 전체의 24.8%였다. 지난해 하반기(4만1263건)에 비해 1만 건 가까이 줄었지만, 여전히 높은 수준이라는 분석이다. 작년 하반기 갱신계약 비중은 33%였다.

2020년 7월 말 도입된 계약갱신청구권은 전세 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 통보하는 경우 계약 기간을 2년 늘릴 수 있는 권리다. 보증금 상승률이 5%로 제한돼 전세 상승장에서 임차인에게 안전판 역할을 했다.

전셋값이 하락하는 와중에도 갱신계약이 이뤄지고 있는 것은 ‘대가 없는 계약 해지’ 수단으로 활용할 수 있기 때문이다. 임대차보호법에 따르면 갱신권을 사용한 임차인이 이사하겠다고 통보하면 임대인은 3개월 안에 보증금을 돌려줘야 한다. 다음 세입자를 구하는 중개보수도 임차인이 부담하지 않아도 된다.

반면 갱신권을 사용하지 않고 재계약했다면 세입자는 2년의 계약기간을 준수해야 한다. 마포구 한 중개법인 대표는 “갱신권 사용 여부는 온전히 세입자의 권한이기 때문에 집주인이 갱신권 미사용을 강요할 수 없다”며 “집주인은 신규 계약을 맺을 때 시세에 맞춰 갱신보다 보증금을 더 낮춰야 하기 때문에 갱신 요구를 받아들인다”고 말했다.

전문가들은 애초에 전셋값 상승을 주로 감안해 만들어진 제도이다 보니 하락장에서 이 같은 부작용이 나타나고 있다고 지적한다. 정보현 NH WM마스터즈 전문위원은 “상승기 때 전·월세 상한을 두기 위한 목적으로 도입된 제도가 하락기에 변질되는 측면이 있다”며 “집주인은 언제라도 3개월 안에 보증금을 내줄 준비를 하고 있어야 안전하다”고 말했다.

◆비싸지는 월세…월급 3분의 1 쓴다

전세사기와 역전세 등의 여파로 월세 선호 현상이 강해지면서 월세는 오르고, 비중 역시 높아지고 있다. 한국부동산원에 따르면 5월 서울 주택(아파트·연립다세대·단독주택 등) 평균 월세는 105만6000원으로 집계됐다. 2월 105만8000원에서 3월 105만5000원으로 떨어진 뒤 다시 오름세로 전환했다. 통계청이 올해 2월 발표한 2021년 임금근로자 평균소득(333만원)을 감안하면 월급 3분의 1을 월세로 내는 셈이다. 반면 서울 주택 전세 평균 가격은 2월 4억2400만원에서 3월 4억1700만원, 5월 4억1400만원 등으로 하락했다.

서울 기준 월세 비중도 처음으로 50%를 넘어섰다. 부동산 정보업체 경제만랩이 서울부동산정보광장을 분석한 결과, 1~5월 서울(단독·다가구·다세대·연립주택·아파트) 주택 전·월세 거래 22만9788건 중 월세 거래는 51.0%인 11만7176건인 것으로 조사됐다. 황한솔 경제만랩 리서치연구원은 “주택 다가구 등은 구체적인 시세 파악이 어려워 깡통전세의 위험이 크기 때문에 월세를 찾는 수요가 늘고 있다”고 말했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com